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1、特色小鎮(zhèn)是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展到第三階段的必然產(chǎn)物

以歷史的眼光來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過了第一階段（從小城鎮(zhèn)到大城鎮(zhèn)集中），到了第二階段，即都市圈大城市群落階段的進(jìn)程。在這一背景下，以大城市為核心、以特色小鎮(zhèn)為重點(diǎn)的城市群發(fā)展開始起步，并將成為城市發(fā)展的主要形式，特色小鎮(zhèn)已經(jīng)具備城市化進(jìn)程新業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略地位。通過我們對國內(nèi)以及世界范圍內(nèi)城市化進(jìn)程模式的研究，大部分發(fā)達(dá)國家的發(fā)展路徑基本經(jīng)歷了以下幾個階段： 

第一階段是大城市自發(fā)的資源配置進(jìn)程，充分表現(xiàn)為未進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃前提下，被交通、自然環(huán)境等因素偶發(fā)或自發(fā)形成的城市自然而然形成的商務(wù)、產(chǎn)業(yè)和生活等為主要功能的片區(qū)； 

第二階段是政府有意識的利用規(guī)劃和政策影響和推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形成，這里產(chǎn)業(yè)園區(qū)的范疇更加廣闊，泛指類似于金融街和陸家嘴的金融區(qū)，以及以華夏幸福、榮盛發(fā)展等開發(fā)商為代表運(yùn)營的航空產(chǎn)業(yè)園、軟件技術(shù)產(chǎn)業(yè)園等生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等； 

第三階段是以特色小鎮(zhèn)和大城市互為補(bǔ)充的城市化進(jìn)程，以美國、日本等國為典型代表，特征表現(xiàn)為既有人口超千萬的超大城市紐約、芝加哥，也有因活力而世界聞名的格林尼治和蘋果小鎮(zhèn)。

2、特色小鎮(zhèn)是破解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題的重要手段

今年三四線城市房市火熱現(xiàn)象，我們判斷更多是中短期去庫存政策的推動，不會改變資源、人口向核心一、二線城市聚集的趨勢。同時，從前期房企對于一、二線城市土地資源的追捧而形成的地王頻出現(xiàn)象可以看出：

一方面，通過資金和操盤能力對中小房企實(shí)現(xiàn)土地獲取端的擠壓，規(guī)?；科蠛唾Y源型房企將成為未來行業(yè)中兩類能夠真正持續(xù)經(jīng)營的主體；

另一方面，高房價(jià)、高地價(jià)類地產(chǎn)項(xiàng)目也要求房企有足夠的資本規(guī)模能夠消化吸收其操盤風(fēng)險(xiǎn)，“小而美”房企經(jīng)營穩(wěn)健性將受深刻影響。 

從這一趨勢來看，環(huán)核心城市的小城市（適用一線）或核心城市近郊城鎮(zhèn)（適用核心二線）擁有地理優(yōu)勢，來承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口和資源等外溢，而相較于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一更偏重于生產(chǎn)定位的業(yè)態(tài)，特色小鎮(zhèn)更多了生活和生態(tài)的元素，更好的迎合了“人、文化、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)”等多方訴求，特色小鎮(zhèn)將為中國城市化進(jìn)程和破解房地產(chǎn)行業(yè)瓶頸打開新的發(fā)展空間。

3、新消費(fèi)、新市場的增長為特色小鎮(zhèn)建設(shè)提供動力

隨著物質(zhì)生活的普遍提高帶來了鄉(xiāng)村旅游的爆發(fā)式增長，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，生態(tài)環(huán)境的日益惡化，讓鄉(xiāng)村異地養(yǎng)老度假成為潮流；社會整體消費(fèi)升級的變化為康養(yǎng)、養(yǎng)老、生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育運(yùn)動、休閑娛樂、文化旅游等產(chǎn)業(yè)提供了巨大的消費(fèi)空間。這些無疑都成為推動特色小鎮(zhèn)建設(shè)的客觀市場因素。

4、新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展豐富了特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容

中國經(jīng)濟(jì)動能的轉(zhuǎn)換以及人們?nèi)找嬖鲩L的對美好生活的迫切需求，加快了大健康、大旅游以及體育、教育及高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

新經(jīng)濟(jì)帶動的新產(chǎn)業(yè)主要包括：以鄉(xiāng)村旅游、特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色養(yǎng)殖等為主的鄉(xiāng)村旅游農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)；以特色居住、個性體驗(yàn)為主的民宿產(chǎn)業(yè)；以古鎮(zhèn)旅游、特色景點(diǎn)、傳統(tǒng)民俗文化為主的文化旅游產(chǎn)業(yè)；以生態(tài)休閑、康養(yǎng)度假、養(yǎng)生養(yǎng)老為主的大健康產(chǎn)業(yè)；以競技運(yùn)動、大眾運(yùn)動、特種運(yùn)動、運(yùn)動旅游為主的體育產(chǎn)業(yè)；以基礎(chǔ)教育、國際教育、職業(yè)教育為主的教育產(chǎn)業(yè)；以納米科技、智能機(jī)器人、大數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)科技等為主的高科技產(chǎn)業(yè)。

5、新資本的參與為特色小鎮(zhèn)建設(shè)注入了動力

現(xiàn)有的全國性特色小鎮(zhèn)大部分是以政府為主導(dǎo)力量，經(jīng)過多年發(fā)展形成的獨(dú)具特色的小鎮(zhèn)，隨著國家對特色小鎮(zhèn)政策的大力支持，更多民營資本開始關(guān)注特色小鎮(zhèn)并相繼出臺遠(yuǎn)期發(fā)展戰(zhàn)略，這對未來特色小鎮(zhèn)的建設(shè)、運(yùn)營無疑起到推波助瀾的作用。目前，資本的主體構(gòu)成主要包括產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商、傳統(tǒng)地產(chǎn)商、金融投資商等。

6、新政策為特色小鎮(zhèn)建設(shè)提供保障

2016年以來，國家和地方圍繞特色小鎮(zhèn)出臺了一系列政策和措施，為特色小鎮(zhèn)建設(shè)提供了政策保障，包括地塊審批政策、產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠政策、融資支持政策以及特色小鎮(zhèn)評選等。并提出了到2020年培育形成各具特色小鎮(zhèn)要達(dá)到1000個。這一系列政策的高節(jié)奏、多部委密集出臺，拉升了全國對建設(shè)特色小鎮(zhèn)的熱情，這對助推特色小鎮(zhèn)建設(shè)起到引領(lǐng)性推動作用。

2特色小鎮(zhèn)建設(shè)取得的階段性成果與模式總結(jié)

1、 兩批國家特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目階段性成果總結(jié)

經(jīng)過近2年的發(fā)展，中國127個第一批特色小城鎮(zhèn)和第二批266個特色小鎮(zhèn)（包括非建制鎮(zhèn)的特色小鎮(zhèn)和建制鎮(zhèn)的特色小城鎮(zhèn)）已經(jīng)取得了較好的成果，主要是表現(xiàn)為新增大量就業(yè)崗位、基礎(chǔ)設(shè)施配套基本達(dá)標(biāo)、絕大部分小鎮(zhèn)擁有省級上非特質(zhì)文化遺產(chǎn)、體制機(jī)制創(chuàng)新取得較大進(jìn)展。具體來看：

（1）新增大量就業(yè)人口，顯著提升人均收入。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整體特色小鎮(zhèn)帶動新增就業(yè)人口近25萬人，平均每個小鎮(zhèn)新增工作崗位近1000個，居民人均純收入較全國平均水平高 1/3。 

（2）地理分布特征方面，平原、丘陵、山區(qū)的比例基本上為三分天下；從交通便利性來看，農(nóng)業(yè)地區(qū)占比為 43%，大城市近郊 30%，城市遠(yuǎn)郊 27%；基礎(chǔ)設(shè)施配套等相對完善，多數(shù)小鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)普及自來水、較高的生活垃圾處理率、銀行和生活商業(yè)覆蓋等，基本達(dá)到縣級平均水平。 

（3）功能類型角度來看，兩批特色小鎮(zhèn)中旅游文化類的小鎮(zhèn)最多，產(chǎn)業(yè)類小鎮(zhèn)數(shù)量較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩批特色小鎮(zhèn)中,85%的小鎮(zhèn)擁有省級以上非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，80%以上的小鎮(zhèn)定期舉辦民俗活動，70%以上的小鎮(zhèn)保留了獨(dú)具特色的民間技藝。

（4）體制機(jī)制創(chuàng)新效應(yīng)顯著。資金來源方面來看，約一半的小鎮(zhèn)采用了 PPP 模式，有近 3/4 的小鎮(zhèn)采用購買市場化服務(wù)項(xiàng)目的模式進(jìn)行運(yùn)營；約 90%以上的小鎮(zhèn)建立了規(guī)劃、建設(shè)、管理機(jī)構(gòu)和“一站式”綜合行政服務(wù)，大大縮短了行政管理的鏈條并提升了效率，同時約 80%的小鎮(zhèn)設(shè)立了綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)。

2、政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩類發(fā)展模式的優(yōu)劣勢分析

除了取得上述成果，我們同樣發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小鎮(zhèn)仍然坐落于大城市內(nèi)部或近郊區(qū)域，更多的還是對于城市內(nèi)原有資源和新增外部資源的重新整合，是對于原有商務(wù)CBD 等區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)的一種模式升級，將原有濃重的商業(yè)或產(chǎn)業(yè)生態(tài)添加更多宜居、宜業(yè)、宜娛的元素。

同時，這些小鎮(zhèn)的開發(fā)模式不外乎兩種，一種是“政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)”模式，一種是“政府大包大攬”模式，在此，我們不妨通過兩個典型案例來分別說明兩種模式的主要特點(diǎn)：

（1）“政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)”的開發(fā)模式

這種開發(fā)模式更多強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)驅(qū)動力，政府在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中更多的是配建制度和環(huán)境的角色，以最高層級的規(guī)劃作為引導(dǎo)力量，在建設(shè)過程中由企業(yè)和社會資本起主導(dǎo)作用，負(fù)責(zé)具體的戰(zhàn)略落實(shí)、建設(shè)和運(yùn)營。

以杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，小鎮(zhèn)坐落于上城區(qū)目前僅有的成片規(guī)劃區(qū)塊，規(guī)劃面積 3.2 萬平方公里，玉皇山南基金小鎮(zhèn)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運(yùn)作，成立了玉皇山南建設(shè)發(fā)展公司，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，以企業(yè)為投資建設(shè)主體，主導(dǎo)小鎮(zhèn)的“國際化”、“專業(yè)化”、“市場化”發(fā)展。 

（2）“政府大包大攬”發(fā)展模式

與民營經(jīng)濟(jì)力量較強(qiáng)相伴隨的一般是該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)，而與之相對的，政府力量占絕對優(yōu)勢地位的區(qū)域往往表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)活力較差，進(jìn)而在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，由于企業(yè)和社會資本能力不足，政府角色定位多表現(xiàn)為“大包大攬”模式。

以西藏山南市扎囊縣桑耶鎮(zhèn)為例，該類小鎮(zhèn)的典型特質(zhì)是依托當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的歷史文化底蘊(yùn)、民俗文化傳統(tǒng)、特色景觀資源，這些是滿足建設(shè)特色小鎮(zhèn)的重要條件。

我們認(rèn)為，這類文旅小鎮(zhèn)存在且生命力活躍的一個大前提是在大城市周邊，滿足城市人群周邊游需求，而對于獨(dú)懸于生態(tài)環(huán)境較優(yōu)質(zhì)但交通不便、或是景區(qū)缺乏足夠特色的文旅小鎮(zhèn)將面臨非常尷尬的境地，尤其考慮到這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力不強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差、地方政府財(cái)力薄弱三大問題，此類特色小鎮(zhèn)的建設(shè)最具可操作性的方案即為政府全權(quán)負(fù)責(zé)型。

如果由政府全權(quán)負(fù)責(zé)，那么特色小鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)和建設(shè)的水平應(yīng)該不會出太大的問題，但是在整個特色小鎮(zhèn)的不斷開發(fā)和升級中，需要大量的資金投資，采用股權(quán)投資、PPP或基金模式都有可能，但一定要關(guān)注的是政府政策支持的力量和資金持續(xù)的流入。 

值得注意的是，文旅小鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境只是吸引人口流入的充分條件，而不是充分必要條件，旅游只是人口的流動，而并不意味著小鎮(zhèn)能夠?qū)崿F(xiàn)長久的人口導(dǎo)入，尤其是西部的特色小鎮(zhèn)對這一問題尤其應(yīng)該給予充分重視。

3房企主導(dǎo)與產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)之商業(yè)模式及案例分析

特色小鎮(zhèn)不僅被整個地產(chǎn)行業(yè)，還被本屆政府寄予厚望，有望實(shí)現(xiàn)緩解大城市病、推新型城鎮(zhèn)化以及創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等功能。目前就特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式來看，主要分成房企主導(dǎo)的“銷售+持有”的現(xiàn)金流平衡模式和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的“產(chǎn)業(yè)鏈打造+代建運(yùn)營”的軟硬件結(jié)合模式。

1、房企主導(dǎo)：銷售+持有的現(xiàn)金流平衡模式——未來面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

目前多數(shù)由房企主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式可以從三個角度進(jìn)行分析：布局低進(jìn)入壁壘產(chǎn)業(yè)、以持有+銷售模式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，面向的群體主要針對大城市周邊度假、康養(yǎng)人群。

從小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來看，多數(shù)以文旅、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老等自然資源屬性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，大部分此類小鎮(zhèn)毗鄰大城市，同時此類小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)選擇并不是最關(guān)鍵的，因?yàn)楹茈y形成強(qiáng)大的比較優(yōu)勢，那么決定此類小鎮(zhèn)能否具有活力的關(guān)鍵就是區(qū)位，需要在主體客群的通勤范圍內(nèi)（軌道交通 1-2 小時的交通圈內(nèi)）。 

從開發(fā)運(yùn)營本質(zhì)來看，房企運(yùn)營的特色小鎮(zhèn)核心仍然是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，即在滿足政府規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，房企通過獲得部分可銷售住宅和商業(yè)用地，通過銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，支撐其余部分自持住宅和商業(yè)以及整個小鎮(zhèn)的整體運(yùn)營管理，并沒有脫離房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)，同時這種模式有望通過項(xiàng)目自身的資金平衡來實(shí)現(xiàn)巨額的投資，實(shí)際需要占用的資金體量不太大。我們也同時注意到，這一類小鎮(zhèn)最大的特色是獲取收益的周期短，與當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)中的住宅產(chǎn)品有異曲同工之效。 

總體來看，房企參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)運(yùn)營多數(shù)還未脫離其天然的地產(chǎn)開發(fā)基因，甚至部分地方政府也在以特色小鎮(zhèn)作為概念來賣地，這是近期四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》嗆聲各地“一窩蜂”搶建特色小鎮(zhèn)的現(xiàn)狀的原由之一。 

該意見明確“嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向，各地區(qū)要綜合考慮特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和常住人口規(guī)模，從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開發(fā)，合理確定住宅用地比例，并結(jié)合所在市縣商品住房庫存消化周期確定供應(yīng)時序。適度提高產(chǎn)業(yè)及商業(yè)用地比例，鼓勵優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)”。 

我們認(rèn)為，如果新增的特色小鎮(zhèn)中大比例仍然是這種“新瓶裝舊酒”的模式，必然是與我國本屆政府對地產(chǎn)行業(yè)的定位思路相悖，未來這種新興業(yè)態(tài)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)也將快速積累。隨著相關(guān)政策意見的落地，未來房產(chǎn)驅(qū)動型模式將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 

2、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)：產(chǎn)業(yè)鏈打造+房屋代建的軟硬件結(jié)合模式

從國家層面上考慮，建設(shè)多個擁有強(qiáng)大比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)是符合國家創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的要求，尤其是培育有巨大發(fā)展?jié)摿Φ奶厣℃?zhèn)，具有強(qiáng)國富民的戰(zhàn)略意義。

具有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)最大的特點(diǎn)是圍繞著優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)鏈延伸為主要的實(shí)現(xiàn)形式。此類小鎮(zhèn)最核心的內(nèi)容是某領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)的導(dǎo)入，只有這一前提確定后，后續(xù)圍繞這一產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的配套企業(yè)不斷流入，才會形成具有活力的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 

從商業(yè)模式來看，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)都是圍繞著特定產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，需要政府大力引導(dǎo)同時企業(yè)大量投資，這一模式如果沒有金融資本的配合，企業(yè)將會面臨非常大的壓力，如果有金融資本的配合，那么還要面臨資金期限與項(xiàng)目收益期限相匹配的問題。另外，產(chǎn)業(yè)為中心決定了房地產(chǎn)企業(yè)在這個項(xiàng)目里的角色是配角，最有可能參與的角色是代建。

對比兩種模式，房企開發(fā)模式的優(yōu)勢在于房企對于整體資源的協(xié)調(diào)能力，尤其是如果房企能夠?qū)崿F(xiàn)與產(chǎn)業(yè)的深度結(jié)合，會使兩種模式的優(yōu)勢效應(yīng)成倍放大；產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)模式的優(yōu)勢在于對產(chǎn)業(yè)資源的強(qiáng)力把控，尤其是某個領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，沒有核心競爭力的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)不可能擁有旺盛的生命力。 

下面我們分別以房產(chǎn)驅(qū)動型——碧桂園科技小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型——杭州云棲小鎮(zhèn)來探尋可鑒之策。

（1）碧桂園科技小鎮(zhèn)——以房產(chǎn)驅(qū)動

碧桂園集團(tuán)計(jì)劃五年投資不少于 1000 億建設(shè)特色小鎮(zhèn)，巨額資本為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈發(fā)展和房企轉(zhuǎn)型新途徑探索提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

以碧桂園惠州的潼湖科技小鎮(zhèn)為例，該小鎮(zhèn)是針對深圳、廣州兩大核心城市的交通和空間擁擠、房價(jià)高企、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營成本攀升和人口導(dǎo)入能力減弱等問題。目前科技小鎮(zhèn)軟硬件建設(shè)能力方面已經(jīng)頗有成果，最大的特色是生態(tài)、智慧、創(chuàng)新，在原有造城能力不斷提升的基礎(chǔ)上，對招商引資、運(yùn)營管理、金融能力、合作機(jī)制等方面均有不同程度的創(chuàng)新。碧桂園科技小鎮(zhèn)的建設(shè)運(yùn)營特點(diǎn)主要表現(xiàn)為三點(diǎn)：

①位置布局于核心一、二線城市，不論從現(xiàn)狀還是未來，都將受益于前述城市資源外溢效應(yīng)；

②以產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈為核心，要求不斷完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈搭建和運(yùn)營工作，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要脈絡(luò)，房企有望通過持有型物業(yè)、產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)投資等模式獲益； 

③完善的產(chǎn)業(yè)配套才能真正促進(jìn)“生產(chǎn)、生態(tài)、生活”結(jié)合，教育、醫(yī)療、公共服務(wù) 、住宅等全配套體系將是小鎮(zhèn)宜居的必要因素，只有配套完善才有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)人口的持續(xù)導(dǎo)入。 

碧桂園的科技小鎮(zhèn)作為轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的探索，在獲得階段性成果的同時，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，主要包括三個方面： 

第一，特色小鎮(zhèn)是新型的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)，不同于以往的快周轉(zhuǎn)模式和持有運(yùn)營模式，小鎮(zhèn)需要房企能夠真正提供各業(yè)態(tài)力量均衡的綜合性服務(wù)； 

第二，政策支持多集中于融資方面，對于特色小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、土地獲取等很多方面，仍然需要進(jìn)一步明確； 

第三，特色產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入，碧桂園建設(shè)特色小鎮(zhèn)的優(yōu)勢在于建設(shè)和運(yùn)營，雖然在自身的經(jīng)營發(fā)展中已獲得了大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，但是如何招商引資、深度融合，仍然還有很長的路要走。 

（2）杭州云棲小鎮(zhèn)——以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動

以西湖云棲小鎮(zhèn)為例，這個特色小鎮(zhèn)是以云計(jì)算大數(shù)據(jù)為核心進(jìn)行拓展開發(fā)的。小鎮(zhèn)以云計(jì)算產(chǎn)業(yè)園、阿里云創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地、大數(shù)據(jù)中心、云棲小鎮(zhèn)超級孵化中心、浙江信維北斗產(chǎn)業(yè)園、云棲小鎮(zhèn)國際會展中心等項(xiàng)目構(gòu)成。目前小鎮(zhèn)成果卓著，打造了云計(jì)算為代表的信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，發(fā)展智能硬件產(chǎn)業(yè)，同時形成了全球規(guī)模最大的云計(jì)算及DT時代技術(shù)分享的云棲大會，在整個產(chǎn)業(yè)享有盛譽(yù)。

首先從產(chǎn)業(yè)選擇來看，眾所周知，云棲小鎮(zhèn)是基于云計(jì)算大數(shù)據(jù)為核心技術(shù)的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，阿里集團(tuán)是推動杭州互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)蓬勃發(fā)展的支柱性力量，阿里的存在，使云棲小鎮(zhèn)的成長具備了先天性的優(yōu)勢。在2016年中，云棲小鎮(zhèn)入駐企業(yè)超過400家，涉云企業(yè)300家，產(chǎn)值超過 100 億。

其次，從小鎮(zhèn)的區(qū)位選擇來看，坐落于杭州之江國家旅游度假區(qū)，交通便利，小鎮(zhèn)四面環(huán)山，環(huán)境怡人，具有得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢，也正是基于此特點(diǎn)，小鎮(zhèn)規(guī)劃中還提出接待30萬人次的旅游目標(biāo)。 

最后，從其運(yùn)作模式來看，小鎮(zhèn)采用了政府主導(dǎo)、民企引領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)者為主體的模式，充分尊重了市場力量的作用。與部分區(qū)域政府“大包大攬”的整體思路不同，浙江省政府更傾向于以 基金模式撬動社會資本、發(fā)揮社會資本主觀能力性的工作思路，而這成為特色小鎮(zhèn)能否成功的關(guān)鍵。 

綜前所述，轉(zhuǎn)塘科技園（云棲小鎮(zhèn)前身）能夠?qū)崿F(xiàn)從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)向特色小鎮(zhèn)成功轉(zhuǎn)型的影響因素有三：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、交通便利、模式領(lǐng)先，缺一不可。

4特色小鎮(zhèn)的可行性評價(jià)體系有助于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的建立

順應(yīng)國家政策要求及行業(yè)發(fā)展需要，我們結(jié)合2017年度所服務(wù)的主要特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)方向進(jìn)行了歸類和總結(jié)，初步形成了一套特色小鎮(zhèn)的可行性評價(jià)體系。借助該評價(jià)體系，無論是政府還是投資機(jī)構(gòu)，通過內(nèi)部評測初步能對項(xiàng)目的可行性做一判斷和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。

同時，可以通過該評價(jià)體系來對標(biāo)自身項(xiàng)目的優(yōu)勢和缺失，從而達(dá)到對項(xiàng)目的立項(xiàng)、建設(shè)以及后期運(yùn)營提供一定的指導(dǎo)意義。本次評價(jià)系統(tǒng)是基于我們在行業(yè)研究和項(xiàng)目服務(wù)實(shí)踐的總結(jié)，未來我們將在行業(yè)研究和項(xiàng)目咨詢中不斷完善和改進(jìn)。

分值：1-5；“1”為最低分，“5”為最高分，項(xiàng)目條件越接近設(shè)定指標(biāo)分值越高，項(xiàng)目可行性越大，“3”為中間分值，低于該分值項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性越大。

上述四類小鎮(zhèn)是2017年度我們所服務(wù)的最多類型的小鎮(zhèn)，這在一定程度上代表了未來特色小鎮(zhèn)最受熱捧的四個產(chǎn)業(yè)方向——文旅、康養(yǎng)、體育和教育。從上述評價(jià)體系可以看出，一個地塊是否具備開發(fā)特色小鎮(zhèn)的條件，適合開發(fā)什么類型的小鎮(zhèn)，什么樣的投資主體具備開發(fā)及運(yùn)營的能力實(shí)際上是有章可循的。

經(jīng)過2017年在近20個小鎮(zhèn)項(xiàng)目的咨詢服務(wù)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)無論是地方政府還是投資主體在實(shí)際運(yùn)作過程中，對具體地塊的產(chǎn)業(yè)方向選擇、主題定位、產(chǎn)業(yè)布局以及未來運(yùn)營思路并不是很清晰，尤其是近2年小鎮(zhèn)之風(fēng)勁吹的情況下，業(yè)內(nèi)似乎產(chǎn)生了只要是地都可以做小鎮(zhèn)的一種錯覺。為此，我們分別通過國內(nèi)優(yōu)秀代表案例對上述四類小鎮(zhèn)做一個剖析：

1、文旅小鎮(zhèn)——拈花灣★★★★★

對于當(dāng)前的旅游行業(yè)來說，拈花灣是這兩年橫空出世和如雷貫耳的名字，我們前些年有幸參與了項(xiàng)目前期策劃的全過程，并參與籌劃了整個項(xiàng)目的商業(yè)模式構(gòu)建和財(cái)務(wù)模型的建設(shè)，經(jīng)過5年的籌備和建設(shè)，這兩年眼看著項(xiàng)目逐步生長開來，獲得市場一片叫好和叫座。 

項(xiàng)目位于江蘇無錫的濱湖區(qū)，生態(tài)自然景觀優(yōu)越，綠化覆蓋率80%，且地處于長三角核心城市圈內(nèi)，距離蘇州、南京、上海等大城市的車程距離均在3小時以內(nèi)，是城郊游憩型旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目。

離靈山大佛景區(qū)約五公里路，離無錫市區(qū)約有三十公里的路程，是集吃、住、游、購、娛、會務(wù)于一體的禪文化主題旅游度假小鎮(zhèn)，業(yè)態(tài)以禪文化+休閑產(chǎn)業(yè)+居住，內(nèi)部配套包括禪意商業(yè)小鎮(zhèn)、佛教論壇中心、禪修精品酒店、大禪堂（未建）和梵天花海濕地公園等。 

如果說靈山大佛景區(qū)是觀光為主題，那么拈花灣景區(qū)就是旅游的高級階段——度假小鎮(zhèn)。整個小鎮(zhèn)緊扣禪意文化的靈魂，以心靈度假為特色，衍生開各種生活方式情景的營造，其建筑設(shè)計(jì)之精致、工程之用心、景觀意境之優(yōu)美、文化體驗(yàn)業(yè)態(tài)之全面，在國內(nèi)獨(dú)樹一幟，難有出其二者。

2、康養(yǎng)小鎮(zhèn)——烏鎮(zhèn)雅園★★★★★

項(xiàng)目總占地面積約1500畝， 其中1000畝是配套。項(xiàng)目整體規(guī)劃分為三大主題、六大板塊：

休閑度假——地塊西北部的濕地邊緣修建中式特色商業(yè)區(qū)，濕地北面則修建養(yǎng)生度假酒店；

健康醫(yī)療——地塊東北部將修建成半護(hù)理和全護(hù)理養(yǎng)老中心，在其附近為雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院，為護(hù)理養(yǎng)老中心提供充分養(yǎng)老保障。 

養(yǎng)生養(yǎng)老——地塊南部為養(yǎng)生居住區(qū)，包括別墅、高層公寓、多層公寓和頤樂學(xué)院四種物業(yè)形態(tài)。 

烏鎮(zhèn)雅園總占地面積650畝，包含100畝的頤樂學(xué)院和50畝的白馬湖公園，也就是說，建造住宅用地只有500畝?？偨ㄖ娣e約50萬平方米，其中，老年公寓為主要業(yè)態(tài)，占46萬平方米。 

雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院占地約200畝，總建筑面積約7.3萬方，總建筑面積大約4萬平方，由雅達(dá)國際運(yùn)營投資，總投資約8億元。由綜合主樓、病房樓、服務(wù)樓、后勤宿舍樓以及老年門診等在內(nèi)的8幢樓宇組成，北側(cè)是護(hù)理院組團(tuán)，約12000方，提供全護(hù)理服務(wù)，南側(cè)是養(yǎng)老院組團(tuán)，提供半護(hù)理。規(guī)劃有350張床位，大概可以容納500~600人。  

頤樂學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園核心的園區(qū)配套，建筑面積約3.5萬平方米，規(guī)模相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一，其設(shè)備在全國處于領(lǐng)先地位。 配有教學(xué)樓、行政會展樓、游泳體育館、大禮堂、健康促進(jìn)館、棋樂軒、靜修堂、門球場、網(wǎng)球場、中西餐廳、辦公樓、幼兒園及配套商業(yè)等齊全設(shè)施。 

綜上，烏鎮(zhèn)雅園在康養(yǎng)設(shè)施的配置面積之大、功能之全在國內(nèi)至今無人能及，這對項(xiàng)目最終成為國內(nèi)最成功的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目之一起到了關(guān)鍵性重要。

3、體育小鎮(zhèn)——新西蘭皇后鎮(zhèn)★★★★★

得天獨(dú)厚的自然條件：皇后鎮(zhèn)是新西蘭的探險(xiǎn)之都位于瓦卡蒂普湖 (Lake Wakatipu)北岸，是一個被南阿爾卑斯山包圍的美麗小鎮(zhèn)，依山傍水。其海拔高度為310米，是全國地勢最險(xiǎn)峻美麗而又富刺激性的地區(qū)，故該區(qū)以“新西蘭最著名的戶外活動天堂”而得名。

豐富的極限運(yùn)動項(xiàng)目：皇后鎮(zhèn)是世界上公認(rèn)的"探險(xiǎn)之都"，常年運(yùn)營的活動與景點(diǎn)約220 種之多。從充滿傳奇色彩的蹦極到噴射快艇，從漂流到山地自行車，戶外探險(xiǎn)者見隨處可見?；屎箧?zhèn)擁有世界上第一個商業(yè)化的蹦極場地——卡瓦勞大橋（Kawarau），其經(jīng)營歷史可追溯至1988年。

此外，商業(yè)噴射快艇的發(fā)源地也在皇后鎮(zhèn)。游客們可以在著名的休特弗河上觀賞壯麗的峽谷風(fēng)光，也可以在皇后鎮(zhèn)碼頭（Queenstown Pier）乘坐"卡瓦羅號"噴射快艇（Kawarau Jet），體驗(yàn)穿越休特弗河峽谷（Shotover River Canyons）的驚險(xiǎn)感覺。休特弗河與卡瓦羅河四季皆可進(jìn)行漂流活動。甚至是在冬季，你也可以乘坐直升機(jī)前往休特弗河體驗(yàn)漂流的樂趣。

綜上，皇后鎮(zhèn)依托良好的天然地理?xiàng)l件形成了以極限運(yùn)動為核心、運(yùn)動旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，聞名世界的特色休閑運(yùn)動小鎮(zhèn)。

4、教育小鎮(zhèn)——綠城舟山長峙島★★★★★

作為綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)的戰(zhàn)略合作伙伴，我們參與了諸多項(xiàng)目的前期策劃和頂層設(shè)計(jì)工作。其中綠城舟山長峙島項(xiàng)目就是一個經(jīng)典的教育小鎮(zhèn)項(xiàng)目案例。

綠城長峙島項(xiàng)目總建設(shè)用地約3400畝，規(guī)劃地上建筑面積200余萬平方米，項(xiàng)目規(guī)劃人口約3.5萬人。項(xiàng)目開發(fā)以教育為產(chǎn)業(yè)方向，配以商業(yè)、酒店、辦公、文化、醫(yī)療、休閑娛樂等設(shè)施。營造特色、高品質(zhì)的社區(qū)，建成相對獨(dú)立又互補(bǔ)于臨城新區(qū)的理想宜居小鎮(zhèn)。

長峙島項(xiàng)目配套業(yè)態(tài)主要分為文化教育、健康醫(yī)療、居家生活服務(wù)三大類，其中文化教育業(yè)態(tài)在不考慮體育公園的前提下，各類學(xué)?？偨ㄖ娣e達(dá)12萬平方米，學(xué)校數(shù)量達(dá)5所之多，其中綠城育華學(xué)校近8萬方，整體文化教育在配套業(yè)態(tài)中面積占比51.8%，可見教育產(chǎn)業(yè)是該項(xiàng)目配套的核心產(chǎn)業(yè)。

5特色小鎮(zhèn)未來發(fā)展的7大趨勢

立足上述大背景以及我們對該行業(yè)長期深入的研究，2018年關(guān)于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢，我們預(yù)計(jì)將會出現(xiàn)以下幾個變化：

（一）特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線將更加清晰

經(jīng)過2017年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析及產(chǎn)品模型研究，特色小鎮(zhèn)建設(shè)始終堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)原則已成為業(yè)內(nèi)共識，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和特色性直接決定了未來小鎮(zhèn)的活力。

所以，選擇特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)研究的核心。經(jīng)過一年的探索實(shí)踐，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線已逐漸明朗，具備行業(yè)前瞻性的開發(fā)商已搶先發(fā)布自己的小鎮(zhèn)發(fā)展白皮書，為搶占特色小鎮(zhèn)高地繪制了宏觀發(fā)展藍(lán)圖。根據(jù)我們的行業(yè)觀察及深度研究，我們認(rèn)為無論未來小鎮(zhèn)開發(fā)主體如何變化，特色小鎮(zhèn)將圍繞以下幾個最有前景的產(chǎn)業(yè)方向進(jìn)行突破：

1、以康養(yǎng)為主要產(chǎn)業(yè)的康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)

2、以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的田園特色小鎮(zhèn)

3、以體育運(yùn)動為主要產(chǎn)業(yè)的體育特色小鎮(zhèn)

4、以教育為主要產(chǎn)業(yè)的教育特色小鎮(zhèn)

5、以文化旅游為主要產(chǎn)業(yè)的特色旅游小鎮(zhèn)

6、以高科技研發(fā)為主要產(chǎn)業(yè)的特色科技小鎮(zhèn)

綜上所述，特色小鎮(zhèn)未來將圍繞健康、旅游、體育、文化、農(nóng)業(yè)、高科技等幾個主要產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。

（二）特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣初顯雛形

如果將2016年看成特色小鎮(zhèn)的發(fā)展元年，經(jīng)過2017年的深度摸索和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，2018年將迎來一批特色小鎮(zhèn)的落地實(shí)踐。具備長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢的地產(chǎn)開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商等社會資本將進(jìn)入特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣，引領(lǐng)中國特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。 

根據(jù)我們的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)來看，華夏幸福、綠城集團(tuán)、綠地集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、碧桂園、萬科、恒大、保利、新華聯(lián)、新城控股、正榮集團(tuán)等品牌開發(fā)商都已制定了明確的特色小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略并正加速推進(jìn)，一批具備產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營優(yōu)勢的諸如華誼兄弟、中青旅、棕櫚股份等也將以產(chǎn)業(yè)為龍頭，積極推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的布局。 

（三）缺乏產(chǎn)業(yè)資源及運(yùn)營戰(zhàn)略將提前退場

通過我們2017年的服務(wù)實(shí)踐及行業(yè)交流，想搭載特色小鎮(zhèn)之風(fēng)以期分享政策紅利、產(chǎn)業(yè)紅利的社會資本不在少數(shù)，隨著時間的推移，很多開發(fā)商已經(jīng)意識到，沒有足夠的資本支撐、沒有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)資源、沒有產(chǎn)業(yè)招商及運(yùn)營的能力，要想?yún)⑴c特色小鎮(zhèn)的開發(fā)幾乎是不可能的，即使獲得開發(fā)機(jī)會也是一種無畏的冒險(xiǎn)。 

在目前宏觀政策背景下，帶著傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)思維力求通過住宅去化回籠資金來反哺產(chǎn)業(yè)初期運(yùn)營的想法是不切實(shí)際的，如果沒有清晰和長遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略發(fā)展思路，這樣的小鎮(zhèn)將不具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Ω鼰o特色可言。 

只有牢牢把握特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)，開發(fā)的核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，運(yùn)營的效益是社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益等綜合效益的結(jié)合，方可在業(yè)內(nèi)樹立自身的核心競爭力。如果依然堅(jiān)持用地產(chǎn)的開發(fā)邏輯來運(yùn)作特色小鎮(zhèn)，沒有從根本上去建立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的發(fā)展戰(zhàn)略，沒有足夠的資本為未來產(chǎn)業(yè)運(yùn)營做支撐，這部分開發(fā)商將不得不提前退場。 

（四）踐行跨界、融合、共享發(fā)展理念是趨勢

特色小鎮(zhèn)力求一、二、三產(chǎn)業(yè)的高度融合，追求生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生融合。保持產(chǎn)業(yè)、文化、旅游三位一體，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。特色小鎮(zhèn)在確保核心產(chǎn)業(yè)“特”的同時，必須進(jìn)行多產(chǎn)業(yè)跨界融合才能確保小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)生活力。

一個完整的特色小鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)，通常分為核心產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)和配套產(chǎn)業(yè)三個層級，由內(nèi)而外實(shí)現(xiàn)共榮共生共享。

1、單一產(chǎn)業(yè)難以為繼。非工業(yè)類特色小鎮(zhèn)，以康養(yǎng)、田園綜合體、民宿、旅游、文化為主題的小鎮(zhèn)。單純做任何一個產(chǎn)業(yè)，生態(tài)系統(tǒng)都將難以建立，投資收益更難以保證。 

2、統(tǒng)一運(yùn)營才能協(xié)調(diào)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)布局不同、服務(wù)領(lǐng)域不同、產(chǎn)品基因不同、運(yùn)營周期不同、盈利模式不同。碎片化運(yùn)營的結(jié)果將令小鎮(zhèn)失去活力，投資回報(bào)遙遙無期。 

3、融合的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)鏈的挖掘、細(xì)分和創(chuàng)新。只有將當(dāng)?shù)氐奶厣止に嚒⒎沁z文化、土特產(chǎn)、歷史符號等進(jìn)行充分挖掘，并通過創(chuàng)新手法實(shí)現(xiàn)被傳播、接納體驗(yàn)、加工實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品化、被售買。才能實(shí)現(xiàn)由核心產(chǎn)業(yè)向衍生產(chǎn)業(yè)過度，激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力，最終實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。 

4、小鎮(zhèn)商業(yè)模式需集成創(chuàng)新。以一種前所未有的視角，再造產(chǎn)業(yè)流程、供應(yīng)鏈條、管理流程，把散落各處的碎片資源重新配置，變成滿足市場需要的新東西。  

（五）小規(guī)模、緊湊型、集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是突破方向

特色小鎮(zhèn)并不是行政區(qū)劃單元上的小鎮(zhèn)，它非鎮(zhèn)非區(qū)，也不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是相對獨(dú)立于市區(qū)，有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特色和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺。

特色小鎮(zhèn)是新型精品鎮(zhèn)，是按創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念，結(jié)合自身資源優(yōu)勢，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊(yùn)和生態(tài)稟賦，實(shí)行產(chǎn)城融合、服務(wù)配套、管理健全的發(fā)展模式。 

特色小鎮(zhèn)追求“小而美”，需改變單純求大思維，特色小鎮(zhèn)的小尺度、近距離、微景觀是其發(fā)展的優(yōu)勢。應(yīng)在小而特、小而優(yōu)、小而美、小而精上多下功夫，從追求規(guī)模到追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，才能探索出更廣闊的前景。小城鎮(zhèn)不要克隆大中城市形態(tài)，要突出自身的地方特色，包括地方文化特色、建筑特色、產(chǎn)業(yè)特色、生態(tài)特色、旅游特色等。 

特色小鎮(zhèn)的區(qū)位由其核心產(chǎn)業(yè)決定。由于特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系為主，因此一般不宜遠(yuǎn)離核心城市，所以特色小鎮(zhèn)一般位于城市遠(yuǎn)郊或城市周邊區(qū)域。但是具備旅游功能的特色小鎮(zhèn)依托其自然資源，一般會稍遠(yuǎn)離城市中心地段，但也應(yīng)該保證道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的便捷性。 

（六）旅游+大健康特色小鎮(zhèn)將成為熱門

健康小鎮(zhèn)是醫(yī)養(yǎng)資源與休閑度假相結(jié)合的產(chǎn)物，發(fā)展的關(guān)鍵在于依托優(yōu)勢環(huán)境，從健康檢測、健康醫(yī)療、健康促進(jìn)、慢病療養(yǎng)、精神康復(fù)、休閑養(yǎng)老角度入手，并延伸發(fā)展與健康相關(guān)的中藥、養(yǎng)生、運(yùn)動、有機(jī)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1、健康產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大

大健康時代下，隨著物質(zhì)條件的不斷改善及精神追求的崛起，人們對健康的追求，已不再僅僅是沒有疾病，而是涉及物質(zhì)和精神的各個層面，追求多元化、個性化的健康服務(wù)。大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理，通過排除或減少健康危險(xiǎn)因素，達(dá)到身體、精神、心理、情緒、社交、道德等方方面面的健康。根據(jù)《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，到2020年健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上，可見市場潛力巨大。

2、國家政策支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展

國務(wù)院在2016年發(fā)布的《健康中國2030”規(guī)劃綱要》中指出，“應(yīng)積極促進(jìn)健康與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合，催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式。發(fā)展基于互聯(lián)網(wǎng)的健康服務(wù)，鼓勵發(fā)展健康體檢、咨詢等健康服務(wù)，促進(jìn)個性化健康管理服務(wù)發(fā)展，培育一批有特色的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)，探索推進(jìn)可穿戴設(shè)備、智能健康電子產(chǎn)品和健康醫(yī)療移動應(yīng)用服務(wù)等發(fā)展。

培育健康文化產(chǎn)業(yè)和體育醫(yī)療康復(fù)產(chǎn)業(yè)。制定健康醫(yī)療旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，打造具有國際競爭力的健康醫(yī)療旅游目的地?！苯】诞a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新常態(tài)下服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎，在未來20年，必將迎來一個發(fā)展的黃金期。 

3、健康與旅游加速融合，為康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)

世界醫(yī)療旅游協(xié)會報(bào)告稱全球醫(yī)療旅游產(chǎn)業(yè)未來年增速有望保持15%-25%的高增長率，2017年的市場份額預(yù)計(jì)將達(dá)到7000億美元。而國際傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的增長率近幾年一種保持在3%-5%之間。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，以健康養(yǎng)生為目的的旅游消費(fèi)者整體上比普通游客多花費(fèi)130%，收入效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。 

（七）特色小鎮(zhèn)的PPP合作模式將呈上升趨勢

持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵，因此合適的融資模式對于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展將至關(guān)重要。政府和社會資本合作的PPP模式在中國各級地方政府已逐步廣泛運(yùn)用，未來將呈現(xiàn)上升趨勢。PPP模式的利好主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：  

1、減輕財(cái)政壓力，開拓融資渠道

以政府和社會資本合作為基本特征的PPP融資模式，能夠有效地綜合使用財(cái)政資金和社會資本，彌補(bǔ)特色小鎮(zhèn)資金缺口，豐富資金來源。由于 PPP 模式下，特色小鎮(zhèn)建設(shè)所需的資金是以項(xiàng)目公司為主體進(jìn)行融資的，因此不會增加政府部門的負(fù)債。

同時，未來通過小鎮(zhèn)進(jìn)入成熟階段后產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，可以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進(jìn)行融資進(jìn)一步支持小鎮(zhèn)的發(fā)展。當(dāng)然，初期對于產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃同樣非常重要，政府部門通過參股 PPP 項(xiàng)目公司，在規(guī)劃階段也擁有相當(dāng)?shù)脑捳Z權(quán)。 

2、降低和分散風(fēng)險(xiǎn)

在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中采用PPP模式，政府和社會資本通過相應(yīng)的合約，對投資、建設(shè)過程中的相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確界定。在特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初期，政府可以承擔(dān)較多的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而社會資本則參與風(fēng)險(xiǎn)的管控。當(dāng)特色小鎮(zhèn)的項(xiàng)目完工，社會資本參與特色小鎮(zhèn)的經(jīng)營，承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。這樣政府和社會資本可以發(fā)揮自身優(yōu)勢在項(xiàng)目的不同階段管控相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，降低和分散風(fēng)險(xiǎn)，提高特色小鎮(zhèn)建設(shè)的效率。 

3、有利的政策導(dǎo)向

政府為了吸引社會資本參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，多方面落實(shí)相關(guān)政策，提供優(yōu)惠條件，包括從多方面，解決好社會資本的投資回報(bào)問題。包括土地、稅收、銀行信貸支持以及財(cái)政政策方面等。 

4、實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)和社會效益的平衡

特色小鎮(zhèn)不同于一般意義上的政府公益性項(xiàng)目，是一個融合產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)功能于一體的產(chǎn)業(yè)平臺。定位準(zhǔn)確、運(yùn)作科學(xué)、機(jī)制合理的特色小鎮(zhèn)，未來產(chǎn)生的價(jià)值，可以滿足社會資本的投資回報(bào)要求。同時，對政府經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，都具有重要意義。 

以上研究分析及行業(yè)觀察，期望能為關(guān)注于中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)資本、政府機(jī)構(gòu)等提供可鑒之策并引發(fā)更多行業(yè)思考，共同為2018年中國特色小鎮(zhèn)梳理出更有價(jià)值的發(fā)展路徑，為行業(yè)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展貢獻(xiàn)力量。