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民宿一直很熱，但似乎又有些過(guò)熱，房間供大于求，淡季一來(lái)，很多民宿空置率很高。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前能賺錢(qián)的民宿只有20%。帶著夢(mèng)想和疑問(wèn)，蛋解創(chuàng)業(yè)此次采訪(fǎng)了包括大樂(lè)之野、印主題、町隱學(xué)院在內(nèi)的十多位民宿投資者，了解到一些內(nèi)幕，讓我們一一揭開(kāi)。

針對(duì)以下幾個(gè)問(wèn)題，你將獲得答案：

• 印主題、大樂(lè)之野的民宿還在賺錢(qián)？

• 什么樣的民宿在賠錢(qián)？ 

• 開(kāi)民宿最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？ 

• 如何在淡季維穩(wěn)客源？

• 普通人可以兼職開(kāi)民宿嗎？ 

• 賺錢(qián)的民宿都有什么共同特點(diǎn)？ 

• 為什么莫干山繁榮而大理崩塌？

莫干山：民宿從業(yè)者的朝圣之地

民宿有兩類(lèi)，鄉(xiāng)村民宿和城市民宿。鄉(xiāng)村民宿以旅游度假為主，可能是旅游目的地，也可能是城市周邊休閑度假。比如杭州附近的莫干山，北京附近的野山坡就屬于城市周邊休閑度假，像大理、麗江等屬于旅游目的地；而城市民宿更多的是酒店替代品，只要打開(kāi)Airbnb就能找到很多民宿。

易觀(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)在線(xiàn)民宿市場(chǎng)交易規(guī)模在2017年達(dá)到66.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)達(dá)到了26.6%的高速。

《2019途家民宿上半年發(fā)展報(bào)告》顯示，截止2019年上半年，途家民宿全球房源已超過(guò)230萬(wàn)，境內(nèi)預(yù)訂訂單量同比增長(zhǎng)2倍，境外預(yù)訂訂單量增長(zhǎng)近4倍。途家是目前國(guó)內(nèi)最大的在線(xiàn)民宿平臺(tái)。

2017年下半年，《青春旅社》《親愛(ài)的客?！贰镀恋姆孔印贰度齻€(gè)院子》等民宿類(lèi)綜藝助推。全國(guó)民宿一片火熱，其中莫干山、大理等地是鄉(xiāng)村民宿發(fā)展最早的區(qū)域，它們?cè)谌珖?guó)也最為知名。2017年上半年莫干山接待游客126.3萬(wàn)人次，旅游收入12.2億元；2017年大理古城總共接待游客大約1292萬(wàn)人次。

我們首先來(lái)看看莫干山。

一、始于“頤園”

莫干山在上海的東邊，距離上海4小時(shí)車(chē)程，離杭州2小時(shí)車(chē)程，這里是長(zhǎng)三角城市人口周末休閑旅游的聚集地。 

其實(shí)，早在上世紀(jì)20年代，莫干山就是避暑圣地，富有的外國(guó)人在這里修了洋別墅，不少名人也來(lái)這里度假，其中就有蔣介石、毛澤東。到了80年代，這里也經(jīng)常有人來(lái)旅游，招待所一床難求。 

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們?nèi)サ礁形Φ牡胤?，?lái)這里旅游的人越來(lái)越少，別墅逐漸荒廢，雜草叢生。莫干山也一直發(fā)展緩慢，到2009年，這里的路只容得下一輛拖拉機(jī)通過(guò)。

但在2002年，莫干山出現(xiàn)了一個(gè)始作俑者。

夏雨清在那一年發(fā)現(xiàn)了這里，花2.5萬(wàn)元/年租下一間別墅，用30多萬(wàn)元裝修，開(kāi)了莫干山第一家民宿——頤園。頤園早期以外國(guó)顧客為主，每間房能賣(mài)到1800元，還常常供不應(yīng)求。這里還把一個(gè)叫做馬克的英國(guó)人吸引來(lái)，他在這里開(kāi)了間咖啡館。

陸陸續(xù)續(xù)的，有人到莫干山開(kāi)起了民宿，“裸心谷”是最早的標(biāo)桿。

2009年，南非來(lái)的高天成花1.5億打造了“裸心谷”。裸心谷在莫干山是定價(jià)最高一檔，一晚房?jī)r(jià)超過(guò)2000元。有數(shù)據(jù)顯示，2016年裸心谷120間房年收入達(dá)2億。而在這之前，莫干山上的農(nóng)家樂(lè)價(jià)格不過(guò)一兩百，裸心谷的定價(jià)給這里一個(gè)高逼格的形象。

2012年上海居民年平均可支配收入達(dá)到4萬(wàn)元，正是消費(fèi)升級(jí)的時(shí)間，這樣定價(jià)也讓其他民宿有了更多操作空間。

二、復(fù)制“裸心谷”

2012年，莫干山被《紐約時(shí)報(bào)》評(píng)為最值得去的45個(gè)地方之一。在這之后，莫干山民宿開(kāi)始暴增，他們大多參照了裸心谷的模式，模仿裸心谷的建筑風(fēng)格、裝修、管家模式，價(jià)格卻低于裸心谷。

彼時(shí)的莫干山，既有當(dāng)?shù)鼐用耖_(kāi)的農(nóng)家樂(lè)，只要兩三百塊錢(qián)一晚；也有外地人攜重資打造高級(jí)民宿。各色各樣的民宿模式，百花齊放，并沒(méi)有一種能通吃的模式。

知名品牌西坡、大樂(lè)之野、原舍等等都是那段時(shí)期開(kāi)始做的民宿，這3家的定價(jià)都在1000元以上。 

據(jù)大樂(lè)之野合伙人唐國(guó)棟介紹，莫干山第一家店在2013年底開(kāi)業(yè)，如今大樂(lè)之野在全國(guó)已經(jīng)開(kāi)出了12家民宿，11家在長(zhǎng)三角地區(qū)。目前，大樂(lè)之野全年均價(jià)1300多元，入住率70%多。如果按15間房來(lái)算，年收入約500萬(wàn)。

那之后，莫干山煥然一新，從上海、蘇州、杭州來(lái)的游客絡(luò)繹不絕，一到周末上山的車(chē)都能堵上半天。2016年上半年，莫干山全鎮(zhèn)共接待游客203.6萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入20.3億元，其中民宿接待游客153.5萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)直接營(yíng)業(yè)收入14.6億元。 

不過(guò)，按照法律法規(guī)，民宿屬于住宿行業(yè)，這種由民房改造的民宿多半達(dá)不到消防要求，不合規(guī)，但莫干山鎮(zhèn)政府認(rèn)為民宿改變了莫干山，并沒(méi)有禁止，而是出臺(tái)了政策去支持。

所以，在莫干山，幾乎沒(méi)有違規(guī)民宿。

三、供大于求，洗牌開(kāi)始

2016年后，這片小山的供需關(guān)系發(fā)生了變化。

數(shù)據(jù)顯示，2016年莫干山民宿數(shù)量比2015年增加一倍，2017年又比2016年增加一倍。2017年底，這里的民宿品牌數(shù)量達(dá)到1000家。而莫干山的占地約6.45萬(wàn)畝，相當(dāng)于每64.5畝就有一家民宿。與此同時(shí)，客流量也在被分流。浙江周邊的松陽(yáng)、桐廬、安吉、千島湖開(kāi)始被大家熟悉起來(lái)。

為了爭(zhēng)奪客源，莫干山的民宿開(kāi)始打價(jià)格戰(zhàn)。那些完全不顧成本，在初期花1000多萬(wàn)裝出不到10間房的投資人陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)始倒閉。而往往這部分投資者，在一床難求的行業(yè)上升期，感受不到太多的危險(xiǎn)。有民宿主表示，以前淡季只有兩個(gè)月，2017年后旺季才4-5個(gè)月。

2015年以前，莫干山民宿回本周期非常短，有的投資幾百萬(wàn)，一年半就能回本。如今做鄉(xiāng)村民宿能在5年內(nèi)回本那絕對(duì)是一件好事。像大樂(lè)之野這樣的品牌，投資6-8年才能回本。當(dāng)然對(duì)比看一下，住宿業(yè)的回本周期一般比較長(zhǎng)，據(jù)2015年《旅游情報(bào)》浙江中高端民宿市場(chǎng)調(diào)查顯示，高端民宿在2016年前的回本周期是4年，酒店業(yè)是62年。

而活著的民宿，則各顯神通去獲客，有的靠美食，有的靠旅游體驗(yàn)，比如采茶、摘果子等，有的對(duì)接OTA平臺(tái)增加流量。比如，大樂(lè)之野則辦起了學(xué)校，靠培訓(xùn)吸引開(kāi)民宿的人來(lái)學(xué)習(xí)，進(jìn)而提高入住率。

2017年4月，大樂(lè)之野、過(guò)云山居、蔦舍、Kanra紫一川、千里走單騎5家民宿發(fā)起集群戰(zhàn)略。在鄉(xiāng)村發(fā)展餐飲、游樂(lè)園、美術(shù)館、兒童產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，將民宿變成度假區(qū)，為城市人的周邊游提供去處。鄉(xiāng)伴文旅集團(tuán)的朱勝萱則是聯(lián)合10家民宿建立集群，并配備餐飲、俱樂(lè)部、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等一些娛樂(lè)設(shè)施。

在這種情況下，地方政府也在積極引導(dǎo)民宿發(fā)展。地方政府出面承辦民宿會(huì)議，接待全國(guó)各地來(lái)的考察團(tuán)，又承辦一些活動(dòng)，比如運(yùn)動(dòng)賽事、馬拉松等來(lái)為當(dāng)?shù)孛袼迬?lái)客流量。

德清縣政府（莫干山所在縣）在《休閑旅游發(fā)展“十三五”規(guī)劃》 將莫干山正式定為國(guó)際旅游度假區(qū)，并開(kāi)發(fā)登山健身步道、路虎體驗(yàn)中心、Discover極限基地、破風(fēng)騎行俱樂(lè)部戶(hù)外休閑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品與度假產(chǎn)品，加快推進(jìn)莫干山的建設(shè)，2016年莫干山被列入我國(guó)首批特色小鎮(zhèn)。 

如今，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的大背景下，全國(guó)各地政府都在支持鄉(xiāng)村民宿建設(shè)，四川、河南、陜西、浙江、海南等地都出臺(tái)了具體的政策支持。

比如成都下轄彭州市，對(duì)民宿實(shí)行統(tǒng)籌營(yíng)銷(xiāo)，還有不超過(guò)6萬(wàn)元的一次性補(bǔ)貼，被評(píng)為金宿級(jí)還有50萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。河南省政府主導(dǎo)民宿招商會(huì)，副省長(zhǎng)站臺(tái)。云南、貴州一些省市，都出具相關(guān)政策吸引大理等地的民宿主。 

而大理，就是我們接下來(lái)要聊的。它和莫干山呈現(xiàn)了相似的市場(chǎng)發(fā)展軌跡，卻承受了完全不同的政策命運(yùn)。

莫干山背靠中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)，消費(fèi)者高收入水平支撐起這里的客流量，在政府的引導(dǎo)下，莫干山民宿良性發(fā)展，但是大量民宿涌入后，這里經(jīng)歷了一輪殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，不少民宿倒閉。競(jìng)爭(zhēng)也抬高了莫干山的房租價(jià)格、設(shè)計(jì)裝修成本，將后來(lái)者擋在門(mén)外。但這里仍然是全國(guó)民宿從業(yè)者考察學(xué)習(xí)的圣地，這里的設(shè)計(jì)、管理都是民宿最前沿的。

已然被禁令壓垮的大理民宿

一、大理民宿興起于旅游業(yè)

與莫干山不同，莫干山主要是長(zhǎng)三角的客戶(hù)群，而大理是網(wǎng)紅旅游地。莫干山靠著最初一兩家民宿帶火了整個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，吸引著周邊城市的人周末來(lái)度假，大理的民宿則是隨著旅游業(yè)的發(fā)展衍生出的住宿需求。

大理的民宿，也叫客棧，而最出名的地區(qū)就在雙廊鎮(zhèn)。

雙廊三面環(huán)山，一面臨海，被譽(yù)為“蒼洱風(fēng)光第一鎮(zhèn)”。早在豆瓣、早期微博時(shí)代，雙廊就走紅于網(wǎng)絡(luò)，吸引了一批背包客前來(lái)旅游。這里酒店少，當(dāng)?shù)鼐用癖惆炎约以鹤幼獬鋈?。后?lái)，厭倦了城市生活的文青逃到這里，打造自己的“理想國(guó)”。 

隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，民宿也開(kāi)始瘋狂生長(zhǎng)。 

根據(jù)《大理市2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2016年大理市全年接待游客1507.73萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)46.73%。這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)往年的12%左右。到2017年3月，洱海周邊各種特色民宿超過(guò)2000家。

但游客的增長(zhǎng)比民宿還快，當(dāng)時(shí)的民宿經(jīng)常爆滿(mǎn)。據(jù)《好奇心日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2014年《心花怒放》上映后，洱海的海景房從2012年的200-400元飆升到一兩千元，客棧也越變?cè)酱螅械南褚蛔⌒途频辍?/p>

隨之水漲船高的是成本。民宿主在這里的普遍做法是拿宅基地重建、建造成海景房。民宿主一次性付清十幾年、二十幾年不等租期的房租。2013年以前，租金就達(dá)到100萬(wàn)以上，整體加上裝修投資共400萬(wàn)，這樣的規(guī)模在當(dāng)時(shí)是典型。從2014年開(kāi)始，投資規(guī)模加大，800萬(wàn)、1000萬(wàn)級(jí)別的應(yīng)有盡有。

町隱民宿學(xué)院旗下的民宿“即見(jiàn)行旅”開(kāi)在大理古城，2015年開(kāi)業(yè)，15間房，投入240多萬(wàn)。2018年整年入住率80%多，均價(jià)300多元，中端水平。配有前臺(tái)2人，廚房3人，管家2人。一年的人員成本40-50萬(wàn)。去年一年收入200多萬(wàn)，未計(jì)算裝修攤銷(xiāo)，凈利潤(rùn)70-80萬(wàn)。

但是民宿在這里并沒(méi)有得到政策的大力支持。 

政府規(guī)定，開(kāi)民宿需要七證齊全，這七證分別是準(zhǔn)建、土地規(guī)劃、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生、排污、消防、特種行業(yè)。但這些證件卻并不好辦，央視曾報(bào)道，這里有的是消防證辦理權(quán)下放到鎮(zhèn)派出所，但派出所不知道怎么辦理；大理在2016年4月還全面停辦了排污證；同年8月整頓旅游市場(chǎng)，停辦了所有客棧相關(guān)證照。

 這讓很多民宿都在“裸奔”，僅有5%的民宿合規(guī)。

 二、整頓重創(chuàng)大理民宿

2017年，洱海集中爆發(fā)藍(lán)藻。為保護(hù)生態(tài)環(huán)境，政府下令海邊民宿停業(yè)整頓，2000多家民宿和餐廳停業(yè)，只有證照齊全才有機(jī)會(huì)恢復(fù)營(yíng)業(yè)。結(jié)果是一年多后，1800多家民宿拆遷。

民宿被拆遷，加上同期云南旅游宰客等負(fù)面消息在網(wǎng)絡(luò)上傳播，帶來(lái)的是大理游客數(shù)的下降，2018年十一黃金周的入住情況大不如前。一位民宿主在朋友圈說(shuō)到，“民宿的凜冬將至，雙廊復(fù)業(yè)的12家客棧，入住率70%都不到”。

云掌柜發(fā)布的《2018民宿行業(yè)報(bào)告》顯示，2018年大理的平均房?jī)r(jià)從2017年的393元下降到310元。而其他民宿主要城市，比如杭州、深圳、三亞的房?jī)r(jià)都在上漲。

今年，大理的旅游人數(shù)并沒(méi)有回升，而是一路下行。“這可能與今年經(jīng)濟(jì)不景氣有關(guān)系，旅游消費(fèi)需求的彈性非常大，很容易把旅游的消費(fèi)支出砍掉”，町隱民宿學(xué)院創(chuàng)始人劉漢捷表示。而除了經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境影響外，近幾年與云南風(fēng)景相近的泰國(guó)游、越南游也逐漸興起，價(jià)格低到1000多元就能出國(guó)，對(duì)云南的旅游也造成了一定的沖擊。 

在這種背景下，大理的旅游客流量不如以往。劉漢捷表示，大理很多民宿主感覺(jué)到，今年來(lái)自攜程、美團(tuán)等OTA平臺(tái)的流量下降了30%-40%?！?018年大理旅游爆發(fā)期有40多天，今年只有10多天”。他估計(jì)，即見(jiàn)旅行2019年量?jī)r(jià)齊跌，入住率大約下降10%，均價(jià)下降20%。

三、民宿不應(yīng)該是住宿業(yè)

如今，鄉(xiāng)村民宿出現(xiàn)以集群化的方式發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，民宿難與酒店競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)論是管理、人才，還是營(yíng)銷(xiāo)等方式都不如酒店。

酒店已經(jīng)有非常標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，每間房的投入成本都形成了標(biāo)準(zhǔn)，而鄉(xiāng)村民宿要做出特色，要根據(jù)周邊景觀(guān)特點(diǎn)個(gè)性化定制，根據(jù)周?chē)沫h(huán)境不同，裝修的材質(zhì)，景觀(guān)的打造，需要投入的成本也不同。幾百萬(wàn)到上千萬(wàn)打造十多間房比比皆是。民宿必須找到新的定位，這就是集群。 

集群不單單整合民宿，更重要的是將餐飲、娛樂(lè)設(shè)施整合起來(lái)，將民宿集群變成一個(gè)住得好，玩得好，吃得好的地方。這些是酒店無(wú)法做到的。也就是說(shuō)，從文旅產(chǎn)業(yè)的角度來(lái)做民宿，才更有競(jìng)爭(zhēng)力。

比如，寧夏中衛(wèi)的沙坡頭就是這樣一個(gè)民宿集群。這里集群聚集了大樂(lè)之野、墟里、飛鳥(niǎo)集、西坡等在內(nèi)的頭部民宿品牌。還有1家書(shū)店、1個(gè)美術(shù)館、幾家餐廳、1家法餐、1個(gè)咖啡館。而旁邊則是黃河、騰格里沙漠。 

而單家民宿體量小，能撬動(dòng)的地方政府資源非常小，還會(huì)面臨著政策的不確定性。集群項(xiàng)目入駐一個(gè)地區(qū)， 情況就不一定，很可能能得到政府一二把手的重視，在拿地、與村民溝通方便都會(huì)更順暢。這是我們發(fā)展的民宿行業(yè)的第一個(gè)趨勢(shì)。由旅游帶火的大理，聚集了一批文藝青年到此開(kāi)民宿。瘋狂生長(zhǎng)的民宿大多不合規(guī)，政府一紙令下整頓民宿，關(guān)停了大量門(mén)店。但是活著的民宿卻并沒(méi)有因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)減少而過(guò)得好，因?yàn)?018年以后，大理的客流量明顯下降，缺少競(jìng)爭(zhēng)力的民宿越來(lái)越難走?，F(xiàn)在，更多的民宿抱團(tuán)向前走，去撬動(dòng)更多資源。

城市民宿在一片哀嚎中卡準(zhǔn)定位才能贏(yíng) 

民宿的另一種形態(tài)是城市民宿。

2018年是中國(guó)城市民宿發(fā)展最快的一年，美團(tuán)旗下民宿預(yù)訂平臺(tái)榛果民宿發(fā)布的《2019城市民宿創(chuàng)業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，成立于2017年的榛果民宿上線(xiàn)兩年房東超過(guò)9萬(wàn)名，房源超過(guò)45萬(wàn)間，覆蓋300多座城市。2017年，中國(guó)在線(xiàn)民宿市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到66.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)26.6%。 

一、不得不選的重慶民宿

在一些網(wǎng)紅城市，城市民宿的發(fā)展極其驚人，重慶就是一個(gè)例子。重慶是近兩年隨著抖音火起來(lái)的網(wǎng)紅城市。

據(jù)途家數(shù)據(jù)，重慶2017年底只有5000家民宿，2018年底漲到33000家，猛漲超過(guò)六倍。在重慶解放碑附近，一個(gè)小區(qū)內(nèi)能開(kāi)出300多家民宿。該小區(qū)一共才1560戶(hù)業(yè)主，民宿多到影響小區(qū)業(yè)主正常生活。

圖片來(lái)源財(cái)經(jīng)網(wǎng)微博

 蛋解創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)在重慶民宿集中地，渝中區(qū)鵝嶺二廠(chǎng)也體驗(yàn)了一把。 

作為網(wǎng)紅打卡地，鵝嶺二廠(chǎng)在《從全世界路過(guò)》之后變的繁榮起來(lái)，而在這個(gè)片區(qū)，幾乎找不到民宿以外的常規(guī)酒店，不得不選。

我們?nèi)胱〉牡拿酌袼?，單價(jià)400-900元，比深圳、西安等地的如家（300多一晚）要貴。整體來(lái)講，整體裝修和環(huán)境有一定的特色，但是周邊就是街道，并沒(méi)有特殊的拍照?qǐng)鼍埃环块g用品比普通酒店的一次性用品的品牌要好；但是，標(biāo)準(zhǔn)化地面清潔，衛(wèi)浴、氣味，溫控，擺放都不如大型連鎖酒店體驗(yàn)好，房間里死角沒(méi)有清理干凈，房間也沒(méi)有圖片宣傳上那樣讓人有拍照的欲望，早午晚餐并不標(biāo)準(zhǔn)化，但管家的態(tài)度非常好，隨時(shí)有問(wèn)題都會(huì)解答，對(duì)周邊的情況也很了解。

其實(shí)，這也是目前城市民宿行業(yè)的現(xiàn)狀。

單家城市民宿的體量很小，利潤(rùn)也不高，很難聘請(qǐng)大量的員工，大多都是臨時(shí)找阿姨來(lái)做一下清潔，并沒(méi)有什么硬性標(biāo)準(zhǔn)，很難做到酒店那樣的標(biāo)準(zhǔn)化。

另外，以重慶為例，城市民宿已經(jīng)普遍出現(xiàn)了訂單增長(zhǎng)速度跟不上房間增長(zhǎng)量的情況。 

據(jù)途家報(bào)告顯示，截至2018年8月底，重慶民宿訂單已經(jīng)超過(guò)2017年全年的115%；重慶民宿的房源相比2017年全年增長(zhǎng)了180%。這其中必然有一部分民宿是賺不到錢(qián)的。

暴漲背后的原因，就是城市民宿的低門(mén)檻。

在重慶，少到幾千塊錢(qián)就能開(kāi)一間民宿，大家一哄而上，造成供需關(guān)系失衡，競(jìng)爭(zhēng)全靠打價(jià)格戰(zhàn)。大量的人租房做民宿，也拉高了房租成本。成本增加，收入壓縮，利潤(rùn)被壓得很低，大家都難賺到錢(qián)。

有媒體朋友曾經(jīng)報(bào)道過(guò)，2018年8月的時(shí)候，重慶網(wǎng)紅旅游地洪崖洞的一位民宿主，前腳正準(zhǔn)備以4000元/月的租金拿房，后腳就來(lái)了另一波人。于是他抬價(jià)到5500，結(jié)果對(duì)方直接喊6500。要是在一年以前，這樣的戶(hù)型只要2500元。

這導(dǎo)致，2017年，重慶民宿還只有5000家時(shí)，入住率能達(dá)到95%，而在2018年的淡季，一些小民宿入住率連40%都不到，這樣的入住率是無(wú)法覆蓋房租成本的。

2019年初，途家平臺(tái)上退掉了3000多家民宿。

一位在重慶做過(guò)民宿的朋友告訴蛋解創(chuàng)業(yè)，她在解放碑有4套房，都是單間配套的戶(hù)型，每月租金2800-3200元，做民宿只有200元一晚，旺季還好，淡季就只有虧本，而重慶旅游，一年有四個(gè)月的淡季，分別是1、3、11、12月。

無(wú)獨(dú)有偶，同樣是網(wǎng)紅城市的成都也面臨著同樣的問(wèn)題。

成都也是一個(gè)民宿發(fā)展迅猛的城市。2018年5月，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，成都市以民宿（含客棧）或短租共享住宿設(shè)施名義登記的經(jīng)營(yíng)單位突破2萬(wàn)家。而一年前還只有1萬(wàn)套，三年前只有800套。 

《2018中國(guó)民宿市場(chǎng)四維分析報(bào)告》顯示，在2018年第一季度，成都酒店的平均出租率在45%-65%之間，而71.5%的房東民宿入住率竟然在50%-100%之間。民宿在成都非常受歡迎。

但民宿經(jīng)營(yíng)者的情況可并不樂(lè)觀(guān)。自媒體平臺(tái)民宿客介紹了成都的三家民宿，前期投入2萬(wàn)-7萬(wàn)不等，月租金兩三千，他們都是七八月份旺季能盈利六千到1萬(wàn)多，但是到了9月份淡季，都變成虧損幾千。 

二、民宿最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政策

除了與同行競(jìng)爭(zhēng)，城市民宿還要應(yīng)對(duì)來(lái)自政策、鄰里矛盾、天災(zāi)，這無(wú)形之中增加了成本。

比如，2017年九寨溝地震，成都市區(qū)很多民宿直接被退房，之后再訂房的顧客大幅減少，以本地人居多；2018年，深圳大梅沙海濱公園受臺(tái)風(fēng)影響，閉門(mén)重建，直接斷了民宿的客源。 

但最大的風(fēng)險(xiǎn)還是來(lái)自于政策。城市民宿很難拿到合法經(jīng)營(yíng)的證照，因?yàn)閲?guó)家沒(méi)有出臺(tái)統(tǒng)一的民宿管理辦法。 

拿離民宿最近的酒店業(yè)來(lái)說(shuō)，酒店屬于特種行業(yè)，要合法經(jīng)營(yíng)至少須取得6個(gè)證件：衛(wèi)生許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、特種行業(yè)許可證、消防檢查合格意見(jiàn)書(shū)，以及食品流通許可證或餐飲服務(wù)許可證。想要拿到這些證，難度不小。

而民宿是否屬于特種行業(yè)，法律并沒(méi)有明確的界定。這就給辦理證件造成很大的問(wèn)題，各個(gè)城市對(duì)民宿的態(tài)度和標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。有的地方寬松，有的嚴(yán)格。

也就是說(shuō)，民宿游離在灰色地帶，它經(jīng)不起嚴(yán)查。但民宿主與顧客、與小區(qū)業(yè)主，又很容易產(chǎn)生沖突。由于擾民，被居民投訴的案例非常多。

比如，成都某社區(qū)的11個(gè)小區(qū)中，近3年開(kāi)了300多家民宿，社區(qū)居委會(huì)幾乎每天都要面對(duì)民宿擾民糾紛，一天最高多達(dá)六七起。

北京的一位民宿主也向我們介紹，她也遇到顧客洗澡弄壞淋浴頭，跳窗到隔壁去取淋浴頭，隔壁的住客回來(lái)后發(fā)現(xiàn)有異樣，報(bào)了警。民警找到房東，最終房子被收回。

三、賺錢(qián)的民宿都有這個(gè)特點(diǎn) 

當(dāng)然，也有做得好的一類(lèi)，蛋解創(chuàng)業(yè)了解到成都一家叫印主題的別墅民宿，采訪(fǎng)了創(chuàng)始人韓永坤。

印主題在成都有三家城市花園別墅酒店，共計(jì)88間房，分布在5公里之內(nèi)，由三個(gè)團(tuán)隊(duì)管理，共計(jì)15名員工，每間房?jī)r(jià)230-300元/晚。創(chuàng)始人韓永坤介紹，前期投入的物業(yè)、裝修等成本1000多萬(wàn)。全年入住率達(dá)到91%-95%，600多萬(wàn)的收入，凈利潤(rùn)約200萬(wàn)，大約4-5年回本。

印主題別墅區(qū)的民宿主要面向旅游、商務(wù)人群，搶三四星酒店的客流。人群比鄉(xiāng)村民宿更多元，這也是城市民宿的特點(diǎn)。擁有商務(wù)人群，可以在旅游淡季仍然保持較高的入住率。

韓永坤總結(jié)了兩條心得：一是選址好，在市中心；二是團(tuán)隊(duì)成員資源互補(bǔ)，線(xiàn)上運(yùn)營(yíng)有OTA（在線(xiàn)旅游平臺(tái)，比如攜程、去哪兒等）的資源。

如今印主題成都的民宿60%的客戶(hù)來(lái)源于OTA，40%來(lái)源于會(huì)員體系；負(fù)責(zé)線(xiàn)下管理的人做過(guò)二十多年酒店，按酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理民宿。在平臺(tái)可以看到，印主題的名字后面帶著酒店二字。 

另一類(lèi)投資較少的民宿，我們?cè)诒本┱业綒w故里民宿。

97年出生的姑娘維楨，喜歡自己裝飾房間，還經(jīng)常將照片發(fā)布到網(wǎng)上。2017年，維楨開(kāi)始在北京做民宿，在二環(huán)內(nèi)四合院里花2500-3500元/月租一間房，自己簡(jiǎn)單裝修一番，刮一層膩?zhàn)踊蛘哔N墻紙，軟裝多用簡(jiǎn)單、價(jià)廉的物品，一周內(nèi)就能上線(xiàn)出租。

目前歸故里有15間房，去年穩(wěn)定在14間。房?jī)r(jià)一晚500元以?xún)?nèi)，客群主要集中在95后。旺季入住率100%，淡季85%。歸故里前期投入成本低，即使降價(jià)，也不會(huì)有損失。

維楨介紹，2018年收入130多萬(wàn)，除去各項(xiàng)開(kāi)支后有80-90萬(wàn)的利潤(rùn)，其中主要是房租成本50多萬(wàn)，裝修每間平均5000元。水電、清潔服務(wù)單獨(dú)算，不算在上述收入與成本里。

歸故里民宿70%的顧客來(lái)自于A(yíng)irbnb，30%來(lái)自于自己的流量池?！癆irbnb有自然流量，但并不能讓房間滿(mǎn)房?！本S楨說(shuō)：“歸故里有一個(gè)新媒體矩陣，有5個(gè)知乎號(hào)，每一個(gè)有兩三萬(wàn)的粉絲，然后將粉絲轉(zhuǎn)化到微信小號(hào)里，做用戶(hù)裂變。歸故里的老用戶(hù)有10%的復(fù)購(gòu)率?！边@個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們，民宿裂變的最大目的還是新客戶(hù)，特別是外地游客。

一家投資大，一家投資小，這兩家民宿，都能實(shí)現(xiàn)盈利。背后有一個(gè)共同點(diǎn)，注重線(xiàn)上運(yùn)營(yíng)，獲得了穩(wěn)定的流量支持。

人才成為關(guān)鍵點(diǎn)。但很多從業(yè)者都不具備這方面的運(yùn)營(yíng)能力，有的可能只是想開(kāi)一家店，線(xiàn)上運(yùn)營(yíng)和線(xiàn)下門(mén)店經(jīng)營(yíng)通常是兩撥不同的人。而民宿屬于新興行業(yè)，體量小、散，沒(méi)有上升空間，對(duì)人才也缺少支付能力，所以酒店管理從業(yè)者很難會(huì)流向民宿。 

如果想做民宿，人才這一點(diǎn)是必須在開(kāi)業(yè)前就解決的問(wèn)題。

城市民宿相對(duì)投資更小，旅游城市更有優(yōu)勢(shì)，但大多城市淡旺季明顯，大量城市民宿興起導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)壓力增加，如何建立自己的優(yōu)勢(shì)，能在競(jìng)爭(zhēng)中PK掉對(duì)手才是關(guān)鍵。

最后的總結(jié) 

據(jù)瞭望東方周刊報(bào)道，2017年盈利的民宿只有20%，盈虧平衡的30%，其余的50%都是虧損。

在這樣的大行業(yè)背景下，如果創(chuàng)業(yè)者有資源去做民俗，應(yīng)該注意哪幾點(diǎn)呢？我們總結(jié)如下：

首先，我們來(lái)看鄉(xiāng)村民宿。鄉(xiāng)村民宿需要做特色，才能吸引到游客。  

打造鄉(xiāng)村民宿最關(guān)鍵的是區(qū)域＋裝修＋拍照質(zhì)感。 

區(qū)域也就是選址，鄉(xiāng)村民宿選址要考慮稀缺性風(fēng)景和消費(fèi)力。稀缺性風(fēng)景對(duì)顧客有強(qiáng)烈的吸引力，像寧夏中衛(wèi)沙坡頭就是絕佳的位置，沙漠、綠洲、黃河、特色文化。不過(guò)大多風(fēng)景的選擇還是在主要城市的周邊。鄉(xiāng)村民宿往往價(jià)格較高，針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)以上人群，主要城市有著足夠多有消費(fèi)力的人群。 

所以以周末度假為主的民宿集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津經(jīng)濟(jì)圈附近，以全國(guó)人群作為用戶(hù)的民宿則集中在西南地區(qū)，包括云南、四川、貴州、重慶等，還有廣西、福建都有大規(guī)模的民宿群。

區(qū)域同樣要考慮是淡旺季。拿北京周邊的延慶、密云來(lái)說(shuō)，沒(méi)什么很有吸引力的風(fēng)景，這里的民宿只是農(nóng)家樂(lè)升級(jí)版，在民房的基礎(chǔ)上增加一些生活用品、設(shè)施等，根本談不上花上千萬(wàn)來(lái)打造的民宿。事實(shí)上，北方大部分地區(qū)都不適合做民宿。冬季太長(zhǎng)，國(guó)慶結(jié)束到第二年4月份，這么長(zhǎng)時(shí)間的淡季能熬死絕大多數(shù)鄉(xiāng)村民宿。  

裝修，蛋解創(chuàng)業(yè)采訪(fǎng)過(guò)的所有的民宿主都提到，一家民宿一定要注重拍照質(zhì)感。

新客愿意來(lái)住民宿，一定是看到房間的圖片，很滿(mǎn)意這樣的氛圍才來(lái)的。來(lái)之后大多會(huì)拍照，發(fā)朋友圈。這樣也能帶來(lái)二次傳播，朋友圈總會(huì)有人好奇來(lái)問(wèn)。 

尤其是鄉(xiāng)村民宿，不僅室內(nèi)要拍照，周邊環(huán)境、建筑物都是拍照的對(duì)象，這跟旅游必須拍照的心態(tài)一樣。 

除了拍照質(zhì)感，還可以打造特別的吸引點(diǎn)來(lái)吸引顧客。

比如武夷山的民宿，90%都靠賣(mài)茶來(lái)賺錢(qián)，茶就是一個(gè)吸引物。有的民宿通過(guò)組織別墅轟趴來(lái)吸引人。還有的民宿主甚至是免費(fèi)幫顧客拍大尺度私房照來(lái)吸引人。歸故里的一處民宿收養(yǎng)了很多流浪貓，顧客來(lái)這里可以擼貓，同樣也是一個(gè)吸引點(diǎn)。 

總之，鄉(xiāng)村民宿要做成特色才有吸引力，做特色也一定是高投資的事，少則幾百萬(wàn)，多則幾千萬(wàn)。在這種成本下，即使一晚賣(mài)上一兩千，回本周期也是非常長(zhǎng)的。如此長(zhǎng)的時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很高，比如目的地旅游人數(shù)減少，或者附近又有新的更有吸引力的旅游地出現(xiàn)，又或者是像大理那樣，有人頭天花幾百萬(wàn)裝修好，第二天就遇到政府禁令，還沒(méi)營(yíng)業(yè)就倒閉。 

其次，再看城市民宿。 

城市民宿的投資成本范圍非常大，小到幾千塊，多到幾十萬(wàn)一間房都有。 

投資小的，價(jià)格低，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較差，投資大的，裝修、環(huán)境都比較好，賣(mài)得起價(jià)格，但都頂不住城市民宿爆炸式增長(zhǎng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。 

也許還在裝修時(shí)就計(jì)算出每個(gè)月收入多少就能回本，但是經(jīng)營(yíng)幾個(gè)月后，保不準(zhǔn)會(huì)陷入價(jià)格戰(zhàn)，量?jī)r(jià)齊跌，最終發(fā)現(xiàn)一直在虧損，只能含淚退房。還有的人只看到旺季很賺錢(qián)，卻沒(méi)想到淡季來(lái)了，只有虧本。

但無(wú)論如何，獲客能力才是關(guān)鍵。 

根據(jù)我們與行業(yè)人士深入交流后，大致可以判斷：無(wú)論是城市民宿還是鄉(xiāng)村民宿，大多數(shù)在旺季都是不愁客源的，真正缺客的是淡季。也就是說(shuō)，淡季維持穩(wěn)定客源才是決定一家民宿能否賺錢(qián)的關(guān)鍵。 

這一因素由多個(gè)原因決定，包括專(zhuān)業(yè)化的管理、專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)，合理的設(shè)計(jì)、選址，能夠標(biāo)準(zhǔn)化輸出民宿解決方案，做到規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化。

最終，民宿會(huì)變成非標(biāo)準(zhǔn)化的酒店，有標(biāo)準(zhǔn)的后臺(tái)管理、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等等，但又兼具特色，根據(jù)不同地方的特點(diǎn)定制出來(lái)的服務(wù)、裝修風(fēng)格。

但做大之后，民宿賺的就不是運(yùn)營(yíng)的錢(qián)。對(duì)比酒店業(yè)，酒店靠運(yùn)營(yíng)賺錢(qián)是無(wú)法回本的，只有依靠地產(chǎn)商、政府才能實(shí)現(xiàn)盈利。比如希爾頓，做的就是輕資產(chǎn)的管理模式。 

民宿做大品牌后同樣可以如此，與文旅地產(chǎn)商合作，為其配套的民宿做運(yùn)營(yíng)管理，抽成的模式。這是我們看到的第二個(gè)趨勢(shì)?；蛘咦鐾泄芷脚_(tái)，專(zhuān)注于做線(xiàn)上流量，比如華住就四處收購(gòu)民宿，做大自己的平臺(tái)。這是我們看到的第三個(gè)趨勢(shì)。

這些都是輕資產(chǎn)的運(yùn)作方式。

當(dāng)然，如果只想開(kāi)一兩家民宿做買(mǎi)賣(mài)，一定要謹(jǐn)慎。民宿已經(jīng)不像前幾年那些瘋狂生長(zhǎng)，而是到了大品牌收割的階段，拼的是運(yùn)營(yíng)管理能力，拼的是資金實(shí)力，給小微創(chuàng)業(yè)者的利潤(rùn)空間越來(lái)越小。

做民宿還有哪些機(jī)會(huì)？ 

1、跟政策走。在振興鄉(xiāng)村的國(guó)策下，有的地方政府主導(dǎo)建民宿，不但對(duì)民宿經(jīng)營(yíng)免稅，還有資源、資金扶持。這是我們看到的第四個(gè)趨勢(shì)。

2、自帶流量，有運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)，有信心能從老民宿手里搶食。

3、世界之大，可能有很多未被開(kāi)發(fā)完的風(fēng)景優(yōu)美之地，可以搶占先機(jī)。比如前面提到的寧夏中衛(wèi)沙坡頭。

4、做民宿平臺(tái)管理。將現(xiàn)有的小民宿整合，形成集群，做統(tǒng)一的管理和運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、對(duì)接OTA平臺(tái)等等。小民宿缺少競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)壓力下，只有抱團(tuán)才有可能取勝，這也就給管理平臺(tái)提供了機(jī)會(huì)。

如今，無(wú)論是鄉(xiāng)村民宿還是城市民宿，全國(guó)市場(chǎng)都供需失衡，民宿之爭(zhēng)也上升到運(yùn)營(yíng)、管理等專(zhuān)業(yè)層面。如果你沒(méi)有資源，不懂運(yùn)營(yíng)管理，選擇進(jìn)入一定要極度謹(jǐn)慎。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“ 蛋解創(chuàng)業(yè)”（ID：manjiechuangye），作者：蛋解創(chuàng)業(yè)編輯部，原標(biāo)題：《采訪(fǎng)17位老板后，我們發(fā)現(xiàn)了民宿行業(yè)的“美麗”真相》。