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本文為筆者在旅游百人會(huì)所作田園綜合體研究主題講座的整理稿，結(jié)合本人近期咨詢項(xiàng)目實(shí)踐中的一些思考，與同業(yè)者交流探討。

自從去年“田園綜合體”正式寫入中央一號(hào)文件起，幾乎成了行業(yè)的“日經(jīng)”話題。筆者作為產(chǎn)業(yè)研究者，一直非常關(guān)注“田園綜合體”這一新生事物的相關(guān)政策和實(shí)踐發(fā)展，并在實(shí)踐中參與了一些“田園綜合體”的開(kāi)發(fā)或投資運(yùn)作。

“田園綜合體”到底是什么？是文化？是鄉(xiāng)愁？還是吼著口號(hào)玩套路？筆者希望本文能盡可能透徹分析，而不是說(shuō)一些很空的定義或者概念，業(yè)內(nèi)已經(jīng)發(fā)明了太多的概念，我們將從理論、從實(shí)際發(fā)展說(shuō)起，探尋中國(guó)田園綜合體模式。

閱讀之前，請(qǐng)先思考：

1、一百多年前英國(guó)田園城市夢(mèng)——適合中國(guó)嗎？

2、如何探尋中國(guó)田園綜合體發(fā)展模式？

3、解讀田園綜合體的“三位一體”？

4、田園綜合體的成功四大要素是什么？

百年前英國(guó)佬的田園城市夢(mèng)——適合現(xiàn)代的中國(guó)嗎？

很多業(yè)內(nèi)學(xué)者提起田園綜合體必定會(huì)引經(jīng)據(jù)典提到英國(guó)城市學(xué)家、田園城市的發(fā)明者 埃比尼澤·霍華德（見(jiàn)下圖）（Ebenezer Howard，1850～1928）和他于1898年出版的《明日的田園城市》（Garden Cities of To-morrow）。這樣會(huì)顯得有外國(guó)理論基礎(chǔ)，也顯得比較洋氣有文化。

這位英國(guó)空想家的理論背景是這樣的，據(jù)1900年統(tǒng)計(jì)的倫敦人口已經(jīng)有658萬(wàn)，是當(dāng)時(shí)全世界最大的都市（當(dāng)時(shí)紐約人口僅344萬(wàn)），產(chǎn)生了很多我們現(xiàn)在也熟知的大城市病?；羧A德針對(duì)當(dāng)時(shí)的情況提出了解決城市問(wèn)題的方案——田園城市，他認(rèn)為此舉可以一舉解決超大城市的各種社會(huì)問(wèn)題。

1、疏散過(guò)分擁擠的城市人口，使居民返回鄉(xiāng)村。

2、建設(shè)新型田園城市群。

3、改革土地制度，使地價(jià)的增值歸開(kāi)發(fā)者集體所有。（有點(diǎn)像社會(huì)主義吶）

（埃比尼澤·霍華德的田園城市理論圖）

那么這個(gè)田園城市具體是個(gè)什么樣子呢？他是這么設(shè)計(jì)的。

理論上是建設(shè)一種把城市生活的優(yōu)點(diǎn)同鄉(xiāng)村的美好環(huán)境和諧地結(jié)合起來(lái)的田園城市。城市四周為農(nóng)業(yè)用地所圍繞，城市居民經(jīng)常就近得到新鮮農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)，農(nóng)產(chǎn)品有最近的市場(chǎng)。田園城市的居民生活于此，工作于此。

當(dāng)城市人口增長(zhǎng)達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，就停止擴(kuò)張發(fā)展，建設(shè)另一座田園城市。這個(gè)一定規(guī)模是多少呢？約9000英畝3600公頃，32000人，30000在城市，2000在農(nóng)村。若干個(gè)田園城市，環(huán)繞一個(gè)中心城市布置，中心城市面積12000英畝（約4800公頃），人口為58000人。由6個(gè)田園城市和1個(gè)中心城市共同形成一個(gè)城市組群——社會(huì)城市，總面積66000英畝/約26400公頃，人口25萬(wàn)。

說(shuō)到這里，相信大家對(duì)這個(gè)田園城市理論都會(huì)有些不以為然了，完全是一個(gè)理想化的、不可實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)。就像空想社會(huì)主義一樣，不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會(huì)發(fā)展的基本規(guī)律。而且城市群的總?cè)丝诓艆^(qū)區(qū)25萬(wàn)，還不及我們大城市一個(gè)街道的人口數(shù)。

農(nóng)業(yè)化的人口特征是分散，工業(yè)化的人口特征是集中，而且隨著高科技和各類服務(wù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，發(fā)展趨勢(shì)是人口越來(lái)越集中。這是全世界任何國(guó)家發(fā)展的必然規(guī)律。

霍華德的田園城市理論不僅不適用于當(dāng)今中國(guó)，不適用于現(xiàn)在世界任何一個(gè)工業(yè)國(guó)家，也同樣不適合其理論提出時(shí)的1900年時(shí)期。這位老兄最后還去實(shí)踐了，這比現(xiàn)在很多空頭理論家要好，當(dāng)然實(shí)驗(yàn)最后是以失敗告終。

從相關(guān)四方的需求出發(fā)，探尋中國(guó)田園綜合體發(fā)展模式

既然外國(guó)的理論實(shí)際上不太靠譜，那么中國(guó)的田園綜合體究竟應(yīng)該是什么樣子？如何去理解？

我覺(jué)得要從和田園綜合體直接相關(guān)四方的出發(fā)點(diǎn)去理解，四方就是：國(guó)家、地方、投資方、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。

一、國(guó)家戰(zhàn)略層面的考量

我覺(jué)得主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：即農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，以及可持續(xù)發(fā)展的需求。

1、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求

中國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，根據(jù)2016年人口普查的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段有5.89億（占總?cè)丝?2.65%）的農(nóng)村人口，外出務(wù)工農(nóng)民有1.6億，本地務(wù)工農(nóng)民1.2億。農(nóng)村留守的多為老人和孩子，空巢現(xiàn)象非常嚴(yán)重，帶來(lái)不少社會(huì)問(wèn)題。另外，中國(guó)有18億畝的耕地紅線，根據(jù)2016年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)有耕地20.25億畝。在現(xiàn)有條件下，要保住紅線，把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)成其他用途已經(jīng)幾無(wú)空間。

*數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

如以上兩個(gè)統(tǒng)計(jì)圖，近幾年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)逐步放緩，2016年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)只有2.87%,遠(yuǎn)低于2016年中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)6.7%的水平。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重也逐年降低，2016年僅占國(guó)民生產(chǎn)總值7.97%。按照這個(gè)趨勢(shì)，農(nóng)業(yè)發(fā)展將進(jìn)一步放緩，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值占比也將進(jìn)一步降低。這對(duì)擁有眾多農(nóng)業(yè)人口的中國(guó)來(lái)說(shuō)，不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也不利于社會(huì)公平和穩(wěn)定。國(guó)家穩(wěn)定是一個(gè)根本性的政治問(wèn)題！

2、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求

上文我提到了經(jīng)濟(jì)和科技發(fā)展的必然趨勢(shì)是人口的集中，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，需要且吸引著越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)城，可以預(yù)見(jiàn)我國(guó)城鎮(zhèn)化率會(huì)加速提升。

根據(jù)2016年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)目前有57.35%的城鎮(zhèn)人口。2013年發(fā)改委作了《國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報(bào)告》，提出了在2030年達(dá)到70%城鎮(zhèn)化率的目標(biāo)。但是，城鎮(zhèn)化建設(shè)并不是簡(jiǎn)單的農(nóng)村人口往城鎮(zhèn)遷徙，城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程當(dāng)中需要考慮到城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的配套情況、城鎮(zhèn)為了接納農(nóng)村人口而進(jìn)行重新規(guī)劃、農(nóng)村人口就業(yè)和社會(huì)保障、農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移帶來(lái)的農(nóng)業(yè)用地的荒廢等問(wèn)題。

田園綜合體作為農(nóng)村小城鎮(zhèn)化建設(shè)的新思路，可以主動(dòng)使農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向城鎮(zhèn)靠齊，將農(nóng)村改造成新型的田園小鎮(zhèn)，從而緩解農(nóng)村人口遷移給大城市帶來(lái)的巨大壓力和諸多矛盾，同時(shí)也可以為農(nóng)村的就業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。這也是國(guó)家新出臺(tái)政策中多次提出土地確權(quán)、流轉(zhuǎn)、盤活的原因之一。

同時(shí)田園綜合體內(nèi)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，使傳統(tǒng)耕作的農(nóng)民變?yōu)楝F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，大大提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率和單位產(chǎn)值，解放了大量的農(nóng)村勞動(dòng)力可從事相關(guān)的農(nóng)業(yè)衍生產(chǎn)業(yè)。

3、可持續(xù)發(fā)展的需求

由于常年粗放式的農(nóng)業(yè)種植，目前我國(guó)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)（部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)自于國(guó)家部委相關(guān)報(bào)告）：

1）耕地質(zhì)量下降嚴(yán)重，如黑土層變薄、土壤酸化、耕作層變淺等問(wèn)題日益凸顯。同時(shí)作為一個(gè)缺水國(guó)家，農(nóng)田水利用效率卻遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，造成地下水超采嚴(yán)重（特別是華北和西北地區(qū)）。

2）環(huán)境污染問(wèn)題突出，全國(guó)土壤主要污染物點(diǎn)位超標(biāo)率為16.1%。不僅有大量的化肥、農(nóng)藥、除草劑等長(zhǎng)期濫用，農(nóng)膜回收率也不足三分之二，還有工業(yè)“三廢”和城市生活污染在農(nóng)村擴(kuò)散。

3）生態(tài)系統(tǒng)退化明顯，全國(guó)水土流失面積達(dá)295萬(wàn)平方公里，沙化土地173萬(wàn)平方公里，石漠化面積12萬(wàn)平方公里。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)粗放式的生產(chǎn)方式導(dǎo)致農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)失衡、功能退化，生物多樣性也受到了威脅。

繼續(xù)在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)這一條路上深耕，已經(jīng)不符合社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)?？萍嫉陌l(fā)展帶來(lái)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展，不僅農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率將快速提高，同時(shí)推進(jìn)生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)發(fā)展，各類污染物殘留和排放也會(huì)大大降低，漸漸優(yōu)化土地的肥力和生態(tài)功能。

正是基于以上三方面因素和需求的考量，近年來(lái)國(guó)家在近年來(lái)的一號(hào)文件多次中對(duì)鄉(xiāng)村振興、田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)進(jìn)行了闡述，并推出了一系列的文件和相關(guān)政策，安排扶持補(bǔ)貼，加速發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

二、地方經(jīng)濟(jì)振興的需要

目前大多數(shù)地方政府，特別是中西部地方政府面對(duì)的挑戰(zhàn)是產(chǎn)業(yè)空心化、青壯年人口大規(guī)模流出、農(nóng)村空巢化、財(cái)政收入枯竭、土地拋荒等一些列環(huán)環(huán)相扣的難題。

要緩解這些問(wèn)題，首先要研究造成這種情況的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)越集中，集中在人口稠密、物流便捷高效的地區(qū)，形成大城市、特大中心城市。由于產(chǎn)業(yè)的集聚作用，中高端產(chǎn)業(yè)會(huì)越來(lái)越集中在這些特大型中心城市，同時(shí)會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)溢出，溢出的多數(shù)是不適合這些城市的高污染產(chǎn)業(yè)，無(wú)法承受大城市運(yùn)營(yíng)成本的低技術(shù)低利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，把這些落后淘汰的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到三四線城市和小鄉(xiāng)鎮(zhèn)去。

這是世界的規(guī)律，在中國(guó)這樣區(qū)域差距較大的國(guó)家會(huì)越發(fā)明顯。水往低處流，人往高處走。經(jīng)濟(jì)規(guī)律告訴我們，區(qū)域收入差距越大，低收入地區(qū)人口向高收入地區(qū)流動(dòng)的驅(qū)動(dòng)力就越大。直接影響到地方的GDP、財(cái)政收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，以及居民收入、人口結(jié)構(gòu)上。

所以現(xiàn)在很多地方政府大力推進(jìn)田園綜合體建設(shè)，雖然有一定的對(duì)上政績(jī)需求，另一方面也是希望以此拉動(dòng)投資和GDP，提高城鎮(zhèn)化率，發(fā)展涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)吸引農(nóng)村人口回流和脫貧。同時(shí)提升農(nóng)村土地價(jià)值，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增加財(cái)政收入，形成經(jīng)濟(jì)上的可持續(xù)發(fā)展。

三、投資方的經(jīng)濟(jì)效益追求

但光有國(guó)家政策和地方投資依然是不夠的，如果由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，在商業(yè)思維、專業(yè)能力和建設(shè)運(yùn)營(yíng)效率方面都會(huì)遠(yuǎn)遜于在商業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的專業(yè)企業(yè)。因此田園綜合體項(xiàng)目還必須靠專業(yè)的公司引入社會(huì)資本，結(jié)合政府方面的各類支持和補(bǔ)貼，來(lái)進(jìn)行落地建設(shè)。

對(duì)于投資方來(lái)說(shuō)，目的簡(jiǎn)單粗暴就是商業(yè)利潤(rùn)，而且應(yīng)該是可以廣泛復(fù)制的商業(yè)模式，有較高的資金周轉(zhuǎn)率。另外不同行業(yè)背景的投資方在訴求上也會(huì)有一定的差異。比如農(nóng)業(yè)類公司可能更關(guān)注對(duì)周邊農(nóng)田和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷的把控和相關(guān)利潤(rùn)，旅游行業(yè)公司更在意旅游開(kāi)發(fā)有良好的持續(xù)現(xiàn)金流和利潤(rùn)回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)更期望迅速開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速資金回籠和投資回報(bào)。田園綜合體少不了農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)三者的結(jié)合，這三類不同背景的投資開(kāi)發(fā)方可能有主有輔，可能共同協(xié)作，看似都同樣追求利潤(rùn)回報(bào)，但長(zhǎng)短期目標(biāo)訴求的差異如何平衡，是對(duì)田園綜合體整體模式設(shè)計(jì)的挑戰(zhàn)。

筆者預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)很多短期功利的項(xiàng)目，就像前一陣子的特色小鎮(zhèn)風(fēng)潮一樣，扯著田園綜合體的大旗，以套路和忽悠去開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。另外很多地方的營(yíng)商環(huán)境不佳，地方政治上的不確定性會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成重大影響，換一任書記就可能使項(xiàng)目發(fā)生不可知的變化。這也促使很多投資方更傾向走短線，對(duì)真正的長(zhǎng)期投資者可能造成傷害。

四、農(nóng)民美好生活的期望

農(nóng)民的訴求就更簡(jiǎn)單，自有承包的土地有更好的收益或補(bǔ)償，有更高的勞動(dòng)收入，有更好發(fā)展前景。如果對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民沒(méi)有妥善的安置，在現(xiàn)在的社會(huì)出現(xiàn)任何群體性事件，都可能危及項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)展。

綜上所論述相關(guān)四方的出發(fā)點(diǎn)和訴求，我覺(jué)得中國(guó)的田園綜合體應(yīng)該是一個(gè)以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主、多種產(chǎn)業(yè)的相互融合促進(jìn)、協(xié)同發(fā)展，農(nóng)業(yè)旅游社區(qū)“三位一體”，皆能實(shí)現(xiàn)可觀利潤(rùn)，并能在我國(guó)不同地域的廣大農(nóng)村具有充足生命力和落地性的聯(lián)合發(fā)展模式。在國(guó)家和地方政府的政策、財(cái)政引導(dǎo)支持下，由相關(guān)專業(yè)企業(yè)和不同背景組成的專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)。

如何解讀田園綜合體的“三位一體”？

農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)“三位一體”，這是田園綜合體的核心，這三者之間的商業(yè)邏輯關(guān)系是環(huán)環(huán)相扣的，而不只是一個(gè)概念或者一句空話套話。如果無(wú)法深入理解，無(wú)法真正落地實(shí)行，那做出來(lái)的絕對(duì)不是真正的田園綜合體，也非?？赡茏罱K失敗。

一、農(nóng)業(yè)是基礎(chǔ)

田園綜合體的農(nóng)業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)必須是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，只有農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、生產(chǎn)效率及產(chǎn)值的大幅提升，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方政府大力推進(jìn)田園綜合體建設(shè)和鄉(xiāng)村振興發(fā)展戰(zhàn)略的初衷。

首先要糾正的一個(gè)錯(cuò)誤觀點(diǎn)是，并不是其農(nóng)產(chǎn)品售價(jià)更貴就代表了農(nóng)業(yè)板塊的成功。比如有一個(gè)業(yè)內(nèi)非常知名的“田園綜合體”，把以其冠名的水果賣了幾倍的價(jià)錢。那只是營(yíng)銷包裝的成功，而不是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的成功，不能混為一談。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)應(yīng)該集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)、自動(dòng)化的生產(chǎn)和物流體系、以及科學(xué)管理方法于一體，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來(lái)根本性的變革！筆者以自己直接經(jīng)手的一些案例來(lái)更形象地闡述。

第一個(gè)案例是位于南京的某現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地，占地面積31.93平方公里，計(jì)劃建設(shè)周期5年，總投資40億。

上圖的這些連體智能化大棚全部采用高科技自動(dòng)化技術(shù)和管理體系，水肥一體的滴灌式培育，自動(dòng)化光控、溫控，完全無(wú)蟲(chóng)無(wú)公害。由于其做的主要是高科技育種，因此要運(yùn)用大量的生物技術(shù)用于苗種的改良，同時(shí)還有配套的種植、倉(cāng)儲(chǔ)、物流體系。并按照安全、綠色、全程可追溯的標(biāo)準(zhǔn)，建立起國(guó)際領(lǐng)先的質(zhì)量安全監(jiān)管體系。

大家可從上圖照片上看到，它每一排種植帶就是一個(gè)新的科研品種，標(biāo)牌上都寫明是中央財(cái)政推廣的試點(diǎn)項(xiàng)目，也有些是省級(jí)科研項(xiàng)目，都有著專門的立項(xiàng)和補(bǔ)貼。

這個(gè)塑料薄膜包裹著的人工湖是由整個(gè)園區(qū)的雨水收集匯聚而成，混合著肥料用于農(nóng)作物滴灌。

概念不是用來(lái)吹的，而是要真切落地的。以上這些形象地展現(xiàn)了什么才是高科技化、機(jī)械化、特色化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)。

第二個(gè)案例位于江西的一個(gè)田園綜合體，總占地面積1728畝，預(yù)計(jì)投資7.5億，內(nèi)部建有8萬(wàn)平米的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)玻璃大棚。雖然技術(shù)含量上相比前一個(gè)有一定差距，但在經(jīng)營(yíng)模式上有一定的借鑒意義。

其主要培育的也是苗種，采用無(wú)土管式立體種植栽培，水肥一體式滴灌，智能化光控溫控。差距主要體現(xiàn)在沒(méi)有高科技改良苗種，農(nóng)用設(shè)備主要為外購(gòu)，無(wú)自主開(kāi)發(fā)研制能力。

但其采用的“聯(lián)產(chǎn)聯(lián)銷”模式對(duì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)起到了較好的帶動(dòng)作用。以田園綜合體內(nèi)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地為核心，帶動(dòng)了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)1.8萬(wàn)畝的農(nóng)田。以基地培育的苗種供給給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，并按科學(xué)合理的方式進(jìn)行種植，大幅提高了農(nóng)田產(chǎn)量和農(nóng)作物品質(zhì)。

這也對(duì)于當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)起到了很好的保護(hù)作用。過(guò)去農(nóng)民并沒(méi)有受到良好的培訓(xùn)，如何種植、用多少化肥、打多少農(nóng)藥，都是經(jīng)驗(yàn)性的，其實(shí)有不少是錯(cuò)誤的。這也造成了農(nóng)田的加速污染，化學(xué)物殘留非常高，土壤越來(lái)越貧瘠。科學(xué)種植方式的輸出，對(duì)這些問(wèn)題有明顯的改善。

農(nóng)產(chǎn)品長(zhǎng)成后采用統(tǒng)一保底收購(gòu)、統(tǒng)一品牌銷售的模式，不僅建立了一定的品牌知名度，也使投資方依靠品牌品質(zhì)溢價(jià)和掌控大體量的產(chǎn)銷量獲取了更多利潤(rùn)，同時(shí)讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民不用擔(dān)心菜賤傷農(nóng)，得到了實(shí)實(shí)在在的收入提升。

綜上，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)固然有很多好處，但成本過(guò)高局限了它的大面積擴(kuò)展，如何獲得良好的投資回報(bào)就是個(gè)大問(wèn)題。讀者們可以發(fā)現(xiàn)，以上兩例主要農(nóng)作物產(chǎn)品都是苗種培育，因?yàn)槊绶N要比普通的農(nóng)產(chǎn)品技術(shù)含量更高，培育周期更短，利潤(rùn)也要高得多。如果以這樣的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施去種植普通農(nóng)產(chǎn)品，那十倍、甚至數(shù)十倍的成本價(jià)，估計(jì)很難得到廣大市場(chǎng)的接受。只能淪為供應(yīng)小眾的蔬果奢侈品，那就完全失去了擴(kuò)張性和可復(fù)制性。田園綜合體和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)應(yīng)該是服務(wù)于大眾的，帶動(dòng)市域、縣域整體發(fā)展的核心，不僅僅提供優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)種苗，而且是科學(xué)化種植的培訓(xùn)基地，集中化供應(yīng)鏈物流基地，而不是滿足少部分人的特供農(nóng)場(chǎng)。

還需要指出的是，這兩個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)筆者的投資回報(bào)測(cè)算，即使以種業(yè)培育，也很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)投資回收。要保證投資獲利，顯然就需要延伸產(chǎn)業(yè)鏈，獲得更多的收入利潤(rùn)，并加速資金的回收、流轉(zhuǎn)。這就是田園綜合體必須以農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)“三位一體”、環(huán)環(huán)相扣的商業(yè)邏輯。

二、旅游是特色和擴(kuò)展

現(xiàn)在很多旅游人把旅游吹成了田園綜合體的核心，這是絕對(duì)錯(cuò)誤的。田園綜合體的核心永遠(yuǎn)是農(nóng)業(yè)，也只能是農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)歷來(lái)是國(guó)之根本，旅游只是可以隨時(shí)犧牲的閑情雅致。即使身在旅游，也不應(yīng)該刻意拔高旅游的地位。

我覺(jué)得旅游板塊在田園綜合體內(nèi)的作用主要體現(xiàn)在特色和擴(kuò)展兩方面。

首先是賦予其特色。

如果不加入旅游元素，那中國(guó)所有的田園綜合體都可以造成一模一樣的連體大棚和種植園區(qū)，完全標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制。但是通過(guò)利用當(dāng)?shù)氐匦蔚孛?、考慮土地和氣候因素、挖掘地方文化、融入風(fēng)土民情，再加入旅業(yè)設(shè)計(jì)師們各自不同的打造風(fēng)格，一個(gè)個(gè)風(fēng)光秀麗、各不相同、充滿田間韻味的田園景觀就展現(xiàn)在我們面前。

旅游是建立在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)上，美麗、現(xiàn)代、有特色。如果沒(méi)有這些，那只是廉價(jià)的農(nóng)家樂(lè)。城里來(lái)的游客是向往田園生活的，但是他們向往的是精致的田園生活，是充滿詩(shī)意的農(nóng)牧風(fēng)情，而不是臟兮兮土里土氣的大農(nóng)村。

而擴(kuò)展可以從三方面去看，一個(gè)是在產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)展。從單純的第一產(chǎn)業(yè)，到旅游的“吃住行游購(gòu)?qiáng)省本C合性產(chǎn)業(yè)，甚至結(jié)合一些大健康產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)板塊不僅是種植，也有了觀光功能，體現(xiàn)出農(nóng)業(yè)的人文和科技元素。農(nóng)事體驗(yàn)可以提供農(nóng)業(yè)勞動(dòng)體驗(yàn)的服務(wù)，使游客體驗(yàn)到當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂(lè)趣。游客消費(fèi)的不僅是簡(jiǎn)單的農(nóng)產(chǎn)品，也會(huì)需求深加工產(chǎn)品，更可以發(fā)展原創(chuàng)的特色食品、飲品。這些就形成了一二三產(chǎn)業(yè)的“三產(chǎn)融合”。

一個(gè)是輻射范圍的擴(kuò)展。原本一個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地輻射的可能是一個(gè)縣、一個(gè)市，而旅游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的輻射范圍將起碼提高到200公里半徑內(nèi)。

最終形成的是資金流和利潤(rùn)的擴(kuò)展。旅游產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，優(yōu)秀旅游項(xiàng)目將會(huì)有穩(wěn)定持續(xù)的資金流，拉伸的產(chǎn)業(yè)鏈附加值較高，將大大提高項(xiàng)目的收入和利潤(rùn)，并增加就業(yè)崗位，產(chǎn)生更好的社會(huì)效益。

三、社區(qū)必須有但應(yīng)控制

有了農(nóng)業(yè)和旅游才會(huì)有社區(qū)。社區(qū)的功能，一個(gè)是農(nóng)田集中流轉(zhuǎn)帶來(lái)農(nóng)民的安置和集中，從農(nóng)村化變?yōu)樾〕擎?zhèn)化，提升當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)質(zhì)量和環(huán)境，改善了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活質(zhì)量。正如前文所說(shuō)，任何現(xiàn)代國(guó)家發(fā)展的大方向肯定是城鎮(zhèn)化，而不是農(nóng)村化。另一個(gè)就是居住的房地產(chǎn)，為整個(gè)項(xiàng)目資金流提供平衡，以及提供更快速的利潤(rùn)回報(bào)。

只有旅游產(chǎn)業(yè)做好了，有美麗的田園風(fēng)情，才會(huì)有人愿意買房住下來(lái)，原本偏僻的土地才有價(jià)值，房子才賣得掉，才賣得出價(jià)錢。田園綜合體項(xiàng)目只有經(jīng)濟(jì)上的良好收益，這個(gè)模式才能夠持續(xù)下去，這是良性發(fā)展，所以我們不應(yīng)該在開(kāi)發(fā)田園綜合體時(shí)避諱房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是社會(huì)資本介入田園綜合體開(kāi)發(fā)必不可少的一部分。

但同時(shí)也應(yīng)警惕一些公司以旅游開(kāi)發(fā)、打造田園綜合體的名義，用各種忽悠、套路和人脈關(guān)系“只吃肉不啃骨頭”，大發(fā)其財(cái)。

早在去年特色小鎮(zhèn)最火熱、冒出一堆特色小鎮(zhèn)“大師”的時(shí)候，筆者就公開(kāi)撰文表示：“這樣瘋狂發(fā)展下去不行，一部好經(jīng)會(huì)被念歪。中央原本用于特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策會(huì)變成地產(chǎn)商的盛宴，最后剩下一地雞毛、一堆鬼鎮(zhèn)?！痹斠?jiàn)2017年4月刊文《從經(jīng)濟(jì)規(guī)律看特色小鎮(zhèn)該如何打造》。

中央現(xiàn)在鼓勵(lì)田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，其實(shí)和當(dāng)年培育特色小鎮(zhèn)的思路一脈相承，其根本出發(fā)點(diǎn)是希望回歸以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的發(fā)展模式，給實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造更多的空間。

地方政府在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)應(yīng)進(jìn)行合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，將項(xiàng)目的房地產(chǎn)配比控制得恰到好處。對(duì)投資方的農(nóng)業(yè)、文旅開(kāi)發(fā)能力也要進(jìn)行全面評(píng)估，房地產(chǎn)利潤(rùn)可以作為項(xiàng)目的資金平衡，但不能遠(yuǎn)遠(yuǎn)凌駕于其它產(chǎn)業(yè)之上。資本永遠(yuǎn)是功利的，地產(chǎn)商只會(huì)以房地產(chǎn)模式把田園綜合體做成地產(chǎn)綜合體，使原本培育現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的目的落空。

這從另一方面也證明，農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)三個(gè)板塊之間應(yīng)該是平衡的、共同促進(jìn)的，都能成為利潤(rùn)中心，才能在廣大的農(nóng)村具有良好的復(fù)制性和發(fā)展前景，也符合國(guó)家重視發(fā)展“田園綜合體”的目的和出發(fā)點(diǎn)。

四、把握好板塊平衡

田園綜合體的投資很重、行業(yè)跨度大，不僅僅是簡(jiǎn)單的三個(gè)產(chǎn)業(yè)相加，各板塊之間有緊密的銜接關(guān)系，需要系統(tǒng)化的籌劃、平衡、整合，要運(yùn)作成功絕非易事。

筆者接觸過(guò)的一些項(xiàng)目都或多或少出現(xiàn)過(guò)走彎路的情況。投資方在某一行業(yè)非常專業(yè)，但對(duì)于其它方面一竅不通。最后要么失敗告終，要么撞了南墻才發(fā)現(xiàn)跨界并不是這么簡(jiǎn)單的事情，意識(shí)到需要找相關(guān)的顧問(wèn)和其它行業(yè)的合作方。

比如上文提到的某田園綜合體的投資方是一家國(guó)內(nèi)排名前列的農(nóng)業(yè)企業(yè)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)做得非常好，可是一做旅游來(lái)，卻把豬圈改成了溫泉酒店，讓人無(wú)語(yǔ)汗顏。（見(jiàn)下圖）整體改建和裝潢花了不少的錢，但整體設(shè)計(jì)低劣，再加上豬圈的結(jié)構(gòu)本就先天不良，最后游客寥寥。

這還是比較好的情況，畢竟投資方和地方上都比較有錢，補(bǔ)救調(diào)整一下依然可以成為一個(gè)田園綜合體的典范。隨著全國(guó)范圍內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目的大面積推廣，更多的缺乏核心驅(qū)動(dòng)力的田園綜合體會(huì)面臨整體性的失敗。我考察中就見(jiàn)過(guò)不少失敗拋荒的，也有一些是打著幌子造了大片房地產(chǎn)的。

田園綜合體的成功四大要素

在田園綜合體的規(guī)劃和建設(shè)的過(guò)程中，不僅僅是簡(jiǎn)單的發(fā)展三個(gè)產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)系統(tǒng)化的整合問(wèn)題，同時(shí)需要考慮到以下的一些要素。

1、強(qiáng)有力的政策支持

建設(shè)田園綜合體的投入巨大，要?jiǎng)舆w安置、土地流轉(zhuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、引進(jìn)高科技種植、引種培育、專家支持等等。而經(jīng)濟(jì)作物的培育并產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益是需要時(shí)間的，不可能短期得到回報(bào)，因此在項(xiàng)目初期會(huì)面臨巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。

這就需要各級(jí)政府在政策上的支持和引導(dǎo)、資金和人力的支持、土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)的界定以及劃分，這些都離不開(kāi)政府的有力支持。同時(shí)周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)又需要政府的支持和投入。所以建設(shè)田園綜合體，當(dāng)?shù)卣闹С至Χ确浅Ｖ匾?，田園綜合體的規(guī)劃也需要分析政府能投入的力度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的周期和投資回報(bào)周期。

2、因地制宜找準(zhǔn)定位

中國(guó)農(nóng)村這么廣大，每個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況都不同，因此因地制宜非常重要。雖然我們說(shuō)一二三產(chǎn)業(yè)“三生同步”、“三產(chǎn)融合”、“三位一體”，但肯定還是根據(jù)實(shí)際情況，要有所側(cè)重和循環(huán)開(kāi)發(fā)先后順序的。

像在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，地價(jià)等各項(xiàng)成本都很高，投入大、財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)重，所以肯定需要初期有一定的房地產(chǎn)銷售進(jìn)行資金平衡。而且較好的區(qū)位房子賣得出價(jià)，去化也相對(duì)較快。然后可以把地產(chǎn)獲得的部分利潤(rùn)回哺農(nóng)業(yè)和旅游板塊，繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展。

但在其他欠發(fā)達(dá)甚至貧困地區(qū)就完全不同，地價(jià)便宜、拿地也相對(duì)容易，但隨著房地產(chǎn)形勢(shì)越來(lái)越不妙，如果以房地產(chǎn)先行，且不說(shuō)荒郊野外的房子賣了能有多少利潤(rùn)，這種地方的房子真的賣得動(dòng)么？一旦過(guò)于依賴地產(chǎn)板塊，那么項(xiàng)目很大可能會(huì)爛尾。

這樣的地方更應(yīng)該以農(nóng)業(yè)+旅游先行。通過(guò)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)的提質(zhì)增效，使農(nóng)業(yè)本身就能產(chǎn)生強(qiáng)大的利潤(rùn)支撐和生命力。同時(shí)在策劃、規(guī)劃、建設(shè)和設(shè)計(jì)種植結(jié)構(gòu)時(shí)注重將農(nóng)業(yè)與旅游有機(jī)結(jié)合，打造特色的農(nóng)事農(nóng)樂(lè)體驗(yàn)景區(qū)。有了人氣支撐，抬升了土地價(jià)值，這時(shí)打造度假和居住社區(qū)就是順勢(shì)而為了。

3、完善的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)

首先是農(nóng)業(yè)+，農(nóng)業(yè)要向高科技、規(guī)?；б?，同時(shí)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，深加工提高附加值，之前的案例中就有提到過(guò)。深化產(chǎn)業(yè)鏈還可以培育知名品牌，設(shè)計(jì)創(chuàng)新產(chǎn)品，推進(jìn)農(nóng)村電商和物流服務(wù)業(yè)等等。科技研發(fā)+工業(yè)制造+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+配套產(chǎn)業(yè)鏈，這就是典型的“三產(chǎn)融合”。

然后是旅游+，將產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)與旅游相結(jié)合，不僅僅是參觀還要有體驗(yàn)，同時(shí)優(yōu)化田園綜合體的景觀設(shè)計(jì)，有特色的產(chǎn)業(yè)也就帶來(lái)了獨(dú)特的旅游產(chǎn)品。

4、全面的操盤能力

田園綜合體作為一種農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的新型發(fā)展方式，政策多、投資大、見(jiàn)效慢、回收期長(zhǎng)。它不是一個(gè)很簡(jiǎn)單的農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目，更不是農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的、互相協(xié)同的模式。

因此在投資建設(shè)的過(guò)程中即設(shè)計(jì)好盈利模式，又要對(duì)投融資直至獲利的整個(gè)周期進(jìn)行系統(tǒng)性的資本、資金流籌劃，還要充分考察當(dāng)?shù)貐^(qū)位、自然、人文、交通等各個(gè)方面的情況，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣?，做出切?shí)可行的規(guī)劃和戰(zhàn)略最終形成一個(gè)落地性強(qiáng)、良性的、協(xié)同發(fā)展的操作模式。這樣的系統(tǒng)性工程對(duì)于操盤團(tuán)隊(duì)提出了很高的要求，既要有跨行業(yè)全面的專業(yè)知識(shí)、多元化的視野，強(qiáng)大的資源整合能力，又要有靈活敏銳的實(shí)戰(zhàn)商業(yè)操盤能力。相信這在未來(lái)的田園綜合體甚至整個(gè)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中都是非常稀缺的能力。

真正意義上的田園綜合體，需要各個(gè)板塊相互促進(jìn)和支持，有一套成熟的可持續(xù)的模式。中國(guó)的田園綜合體今后需要如何發(fā)展，還是要通過(guò)不斷的研究和實(shí)際探索，來(lái)進(jìn)一步的發(fā)展和完善，這個(gè)也是我們?cè)谙嚓P(guān)項(xiàng)目咨詢中努力完善的課題。

作者簡(jiǎn)介：周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人、首席分析師。多地政府旅游產(chǎn)業(yè)顧問(wèn)及文旅企業(yè)戰(zhàn)略顧問(wèn)，長(zhǎng)期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究，文旅項(xiàng)目策劃及投資顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)。本文版權(quán)歸作者所有。更多作者原創(chuàng)研究，也可關(guān)注公眾號(hào)：景鑒智庫(kù)（jjwlzk）。